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从鄂尔多斯房价变化看城市房价泡沫的监测 　　鄂尔多斯是一座因煤而兴的新兴城市，近10余年来，靠地下丰富的煤气油资源迅速暴富。但2011年以来，在宏观经济形势下滑、煤炭市场疲软、房地产调控不断加码的大背景下，该市出现房价暴跌现象。通过对该市房价暴跌现象的原因分析，对城市房地产市场的泡沫检测问题进行了研究，旨在为城市房地产市场走势和投资决策提供警示。 　　鄂尔多斯房价变化城市房价泡沫监测 　　内蒙古鄂尔多斯市是一座因煤而兴的新兴城市。近10余年来，该市靠地下丰富的煤气油资源迅速暴富，房地产业在5年时间内打造出了耗资千亿元的康巴什新区。然而，由于各种原因，康巴什楼市即使房价从起初的均价10000元/平方米暴跌至现在3000多元，购房者依然稀缺。本文通过对该市房价暴跌现象原因的分析，对城市房地产市场的泡沫检测问题进行探究。 　　1房价泡沫与房价波动之间的关系 　　所谓房产泡沫，学者界一般将其定义为实际房价对基础性房价的偏离，是一种价格对价值的正常性波动偏离。但房价泡沫实质上是一种特殊情况的房价异常性波动，这种波动在动力机制和本质属性上，与价值规律中所讲的商品价格围绕价值的上下波动有着显著的差别。差别主要表现在： 　　1.1偏离原因与偏离量的差别 　　在偏离原因上，实质的泡沫是指房价因投机预期之外的各种原因，而产生的偏离其真实价值的部分，是一种非正常波动，即偏离真实价值的部分并不都是泡沫；而投机预期之内产生的价格波动，则是价格对价值的正常背离，属于正常性波动。在偏离量上，投机预期产生的异常的价格偏离价值的部分不会太大，即偏离程度小；而非投机预期产生的价格偏离价值的部分往往较大，及偏离程度大。举个例子，就像脸盆中的水，水的正常波动出现的水位高低始终围绕着实际水量的多少而波动，但由肥皂形成的泡沫并不在实际水量正常的波动范围之内，这种泡沫对水的偏离程度往往非常之大。因此，真正的房价泡沫应该是实际房价偏离价值的部分扣除房价正常波动偏离价值部分之后的余额部分。 　　1.2动力机制和表现方式的不同 　　根据价值规律理论可知，房产市场供需余缺的变动与价格机制的作用，是房价正常波动动力机制的根源。当余缺大于零时，表明市场供给大于需求，房价就会降低；当余缺小于零时，表明市场供给小于需求，房价就会上升。在价格机制方面，随着市场的繁荣与萎缩，开发商的市场价格预期偏差往往会变大。比如，当市场因各种原因出现非理想投资预期的情况下，房价往往会出现偏离实际需求的供过于求或者供小于求现象，进而导致房价的市场非理性波动，但这种波动依然在价值规律反映的范畴之内。房价泡沫产生的动力机制，则主要在于投机者对高额利润的追求、对房价非理性预期造成的需求性膨胀和房地产特有的供需弹性的严重不对称。 　　2从鄂尔多斯房价变化看城市房价泡沫的监测 　　“鄂尔多斯‘鬼城’楼市崩盘！ 万元房价暴跌去7成”，这类题目，在1年多来不少媒体对鄂尔多斯的房价变化报道中不断出现。众所周知，鄂尔多斯市靠地下丰富的煤气油资源而闻名，该市在5年时间内，耗资1000多亿元打造出了集政治、文化、金融于一体，在当地号称“一百年不落后”酷似国际大都市的康巴什新区。然而，2011年以来，在宏观经济形势下滑、煤炭市场疲软、房地产调控不断加码的大背景下，该市房地产泡沫破灭、资金链条紧绷乃至断裂，出现了房价暴跌现象。以当地“金信翰林苑”项目为例，其二手房价此前都在10000元左右，而现在的新房市价仅3000余元。人们不禁惊叹：鄂尔多斯房价到底如何了？ 　　2.1鄂尔多斯房价暴跌的主要原因 　　从客观上说，一二线城市房产的供需常会因大规模的人口迁移而导致高房价的出现，但鄂尔多斯是一个以煤起家的新型城市，不像北上广那样有大量外来人口做支撑，因此，当一夜暴富的城市通胀刺激投资热情，热衷于房产和高利贷，在短时间内形成房产供应量急剧增加时，典型的房产“泡沫”便会出现。鄂尔多斯房价暴跌的原因可以主要归结为：一是宏观调控政策刺破了高房价泡沫。面对全球经济放缓，国内CPI增涨和通货膨胀压力增大的形势，中央采取了货币、财税、贸易、土地等各项综合性调控政策，经济增速回落，大环境的房价自燃下跌。二是供求关系失衡。鄂尔多斯市人口有限，近年来，煤炭市场异常疲软，很多人都持观望态度，面对太多的房地产泡沫，不知道房价的底部在哪里，因而需求降低。另外，开发商因资金链的断裂，在短期内又不得不推出集中的推盘高峰，因而房价自然大幅度下跌。 　　2.2从鄂尔多斯房价变化看城市房价泡沫监测的重要性 　　鄂尔多斯房价变化为城市房地产发展敲响了警钟。目前，我国较多城市正处于房地产泡沫阶段，因此，房地产泡沫问题必须引起地方政府的高度重视。在对待态度和处理方式航，既不能危言耸听，更不能忽视泡沫的存在。面对全国多地城市住房成交量下降，房