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价值工程理论在房地产项目全寿命周期的应用探讨 　　摘要：本文主要探讨价值工程理论在房地产项目全寿命周期的应用，分别从项目可行性研究、设计、施工各阶段分析了价值工程理论的在房地产项目中的应用，以通过应用价值理论来提高开发商的竞争力和经济效益。 　　关键词：价值工程、全寿命周期、房地产、项目 　　Abstract:This paper focused on the value engineering theory in the entire application life cycle of real estate projects. Analysed the application of the value engineering theory in the real estate projects in various stages of project feasibility studies, design and construction. Finally, to achieve the purpose of improving the developers’ competitiveness and economic benefits through the application of theory. 　　Key words: value engineering, full life-cycle, real estate, project 　　中图分类号： K826.16文献标识码：A 文章编号： 　　 　　 　　1.引言 　　近年来，房地产行业风云突变，从2007年的狂飙突进到2008的经济寒冬，我国房地产开发行业经历了严峻的考验。要想赢得消费市场，就必须在减少成本、降低价格、提高功能、改善环境上下功夫，即“造价不高水平高，标准不高质量好，面积不大功能全，占地不多环境美”。因此，本文将探讨价值工程理论在房地产开发项目的应用，以期实现这一目标。 　　 　　2.房地产全寿命周期的概念 　　房地产全寿命周期是指项目从可行性研究、设计、招投标、建造、使用直到报废所经历的全部时间。运用价值工程的原理来控制房地产项目全寿命周期的成本(Total Life Cycle Cost ，LCC)，是控制项目全寿命周期成本的一种重要方法[1]。 　　 　　3.在可行性研究阶段的应用 　　可行性研究是在建设项目的投资前期。要在此阶段运用价值工程的基本原理提高投资项目的价值，首先必须要搞清楚投资项目可行性研究的主要内容，然后才能有针对性地、系统性地运用价值工程的思想和方法提高可行性研究报告的编制质量。 　　在投资项目可行性研究中，除了全面应用价值工程的思想进行投资项目价值分析之外，尤其是应将以下内容作为价值工程的主要活动对象： 　　（1）对投资项目的资源开发条件。从资源的可利用量，资源品质，资源赋存条件等方面对资源开发利用的可能性，合理性和可靠性进行综合评价。 　　（2）对投资项目的建设规模和产品方案。从单位产品生产能力，投资收益，多产品项目资源综合利用方案与效益等方面进行综合评价和优选。 　　（3）对投资项目的工程方案。出于项目的类型不同，研究的内容也就有所区别，如对房地产开发项目的住宅设计方案，可运用价值管理的基本原理和方法，从配套设施性能、环境协调性、科技智能性、美学性能和经济性等方面选择可使住宅开发项目价值最大化的设计方案。 　　（4）对投资项目环境保护治理措施的各局部方案和总体方案。从技术水平对比，治理效果对比，管理及监测方式对比，环境效益对比等方面选择可使投资项目价值最大化的环境保护治理措施方案。 　　（5）对投资项目的融资方案。从资金来源，融资结构、成本、风险等方面选择可使投资项目价值最大化的融资方案。 　　4.在设计阶段的应用 　　4.1利用价值工程进行设计方案优选 　　对项目建设单位而言，价值目标是既对立又统一的。同时不同的价值目标在一定范围内具有统一性，如适当增加工程项目投资则可以加快项目的建设速度，及早发挥项目效益并收回投资从而提高项目的全寿命的经济效益；如果工期目标制定较为合理，则可以既取得较好的项目质量又可以节约项目投资；适当提高项目的质量和功能要求，虽然会导致一次性投资提高和工期延长，但却可以节约项目建成后的使用费用和维护费用，延长使用年限，而提高项目的全寿命周期效益[2]。在建设工程设计阶段引入价值工程分析方法，其意义在于促使设计人员从系统的角度看待价值目标的问题，更为重要的是它帮助设计人员从全寿命周期的角度看待价值目标。 　　4.2利用价值工程进行限额设计 　　要在设计阶段对投资进行有效的控制，就需要从整体上加强对项目投资的控制，由被动反应变成主动控制，