房地产企业纳税分析池州金桥税务师事务所..ppt

房地产企业 纳税分析 池州金桥税务师事务所 房地产各开发环节涉税项目简介 一、拿地环节涉税处理 二、融资环节中涉税处理 三、工程建设环节涉税处理 四、销售环节涉税处理 一、拿地环节涉税处理 1、土地取得方式 划拨、招、拍、挂 通过“招、拍、挂”的方式从国有土地储备中心拿地是房地产开发企业获取土地资源最主要的一种方式，在这种方式下，拿地的一方，即土地受让方，通常为房地产开发企业，支付土地出让金以获取土地使用权，支付的土地出让金可以完全进入企业所得税和土地增值税的计税成本，作为房地产开发企业，支付的土地出让金还可以计入加计扣除20%的基数，在拿地环节，土地受让方只需支付土地出让金金额4%的契税，签订土地出让合同时交产权转移书据印花税0.05%。 2、土地出让金付款方式 （1）货币资金支付，取得净地 最规范和最干净的拿地方式，不会出现纳税风险 （2）货币资金支付+非货币资金支付 池州市存 在多种非货币资金付款方式，如： a、建设基础设施提供给政府 b、建设安置房提供给政府 c、先全额支付土地出让金，后取得政府土地返还款 （3）取得毛地，开发商自己拆迁安置 a、建设基础设施提供给政府 目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但是在经营性用地招标、拍卖、挂牌的实际工作中，大量存在着“毛地”出让的情况，尤其是在企业改革、改制处置土地资产时，这种情况更比比皆是。 　　因此，很多政府部门在招拍挂出让土地后，都会以土地出让金返还的形式，用于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿。 a、建设基础设施提供给政府 案例一、某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定：在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。 (池州一般是通过城投公司来结算） a建设基础设施提供给政府 营业税 项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程所需要支出，按土地出让协议规定，是应该由政府承担的。 　　本案例符合BT（即“建设-移交”）投融资建设模式（以下简称BT模式）的特征。即房地产开发企业将该项目城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设完工后，移交给政府。 　　对此开发企业取得基础设施建设返还款业务BT模式的营业税征收管理： 　　1.无论其房地产开发企业是否具备建筑总承包资质，对房地产开发企业应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。 　　2.房地产开发企业取得的返还款，应按全额3000万计算交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。 　　如果协议约定返还款用于项目内开发企业自行承担的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程支出，则应按企业取得政府补贴处理，不征收营业税。 a建设基础设施提供给政府 所得税 本案例企业取得的提供基础设施建设劳务收入3000万元，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。 土地增值税　企业取得的返还款3000万，属于提供基础设施建设劳务收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税 契税　企业交纳土地出让金时，就缴纳契税，计税依据为10000万元。 企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。 b、建设安置房提供给政府 房地产企业承办政府机关、企事业单位的统建房屋属代建性质，一般应具备下列条件： 一是与委托方事先签定委托代建合同。 二是以委托方的名义办理房屋立项及相关手续。 三是与委托方不发生土地使用权和房屋产权的转移。 四是房地产企业不垫付资金。 具备上述特征，开发企业可就取得的代建手续费缴纳代理环节营业税，否则，应全额按销售不动产缴纳营业税。 国税函[1998]554号 池州市现在如果土地不放在开发商名下立项，房屋不能办理房产证，因此，目前我们房地产一般不存在真正意义的代建房。 b、建设安置房提供给政府 1、土地出让合同及前期征地合作协议约定安置房价款 应按协议约定价确认收入 营业税计税依据为协议约定价 理由：房地产与政府签订的合作协议将安置房作价，挂牌出让的土地也是由政府估价后对外出让的，可以理解为以物易物的非货币性交易，符合公平交易原则，因为政府不可能帮企业低价避税。 b、建设安置房提供给政府 2、土地出让合同及前期征地合作协议未约定安置房价款 国家税务总局2014年第2号?? ??现将纳税人开发回迁安置房有关营业税问题明确如下： ??????纳税人以自己名义立项，在该纳税