房地产宏观调控及走向..ppt

（一）供应（存量+增量） 1.我国住宅的现状（存量） 2010年11月，全国住宅建筑总面积为393亿平方米，人均30.4平方米。 其中，城市住宅建筑总面积为106.6亿平方米，人均29平方米；镇80.4亿平方米，人均31.6平方米；乡村206亿平方米，人均30.7平方米。 ——根据第六次人口普查数据 2.增量 2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%， 其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。 房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%， 其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。 2012年，房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米，比上年增长13.2%， 其中，住宅施工面积428964万平方米，增长10.6%。 房屋竣工面积99425万平方米，增长7.3%， 其中，住宅竣工面积79043万平方米，增长6.4%。 2013年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1% 住宅施工面积486347万平方米，增长13.4% 房屋竣工面积101435万平方米，增长2.0%，其中，住宅竣工面积78741万平方米，下降0.4%。 至2013年底 全国总的供应量（未考虑农村从2011年以来的增量） 393+7.17+7.9+7.87+48.63=464.57亿平方米 城镇住宅 106.6+80.4+7.17+7.9+7.87+48.63=258.57亿平方米 （二）需求 1.实际需求 2011年全国住宅销售面积9.7亿平方米 2012年全国住宅销售面积9.894亿平方米 2013年全国住宅销售面积12.53亿平方米 2.现状 改善性需求： 温饱型（30%）、小康型（26.9%） 刚性需求： 城市家庭户满足廉租房标准（16%） 满足经济适用房准入标准（9.5%） 增值保值需求： 舒适型（9.9%）、奢华型（8.7%） 25.5%*53.7%*13=1.78 每人按30平方米计算共计：约53.4亿平方米 （三）影响房价的因素 1.购买力 收入比 以2011年北京为例，目前郊区为主的普通商品房成交均价为1.8万元每平方米，平均单套成交面积在100平方米左右，总价约180万元。北京统计局数据显示：2011全年城镇居民人均可支配收入达到32903元，以一家三口家庭计算，年收入在12万元左右。按照180万元计算，房价收入比达到了15以上。 如果算上贷款利率，以购买180万元房产，首付80万元贷款100万元计算，20年，利息成本高达86.8万元，也就是实际购买一套180万元的房产，需要真实支出266.8万元，房价收入比就达到了22—23，远高于上述标准。 2.居住功能外需求 外来需求、增值、保值（投资） 投机、灰色收入 3.不动产统一登记的影响 4.房产税 5.预期 6.农村房上市 （四）上海的供求关系 2012年，本市商品房销售面积1898.46万平方米， 其中商品住宅销售面积1592.63万平方米，增长8.1%。 2012年，本市商品房施工面积13249.97万平方米， 其中商品住宅施工面积8315.68万平方米。 2012年，本市商品房竣工面积2305.06万平方米,比上年增长2.9%。其中商品住宅竣工面积1609.13万平方米，增长3.8%。 2013年上海商品住宅竣工面积1417.41万平方米 2013年全年上海市新建商品房销售面积2382.2万平方米，其中商品住宅2015.81万平方米 2012年上海市常住人口比2011年增加33万人，总计2380万人，增长1.4%。本市户籍常住人口1420万人，增加8万人；非本市户籍常住人口960万人，增加25万人 2013年城市人口规模继续扩大，总计2415.15万人，户籍常住人口1425.14万人，外来常住人口990.01万人，比上年增加35.15万人 上海市2012年城镇居民人均住房建筑面积33.9平方米，折合人均住房居住面积17.3平方米。居民住宅成套率96.3%。 2012年，上海市新建商品住宅平均销售价格（包括保障性住房）13870元/平方米。 2012年全年城市居民家庭人均可支配收入40188元 138万*12=11.5 从区域分布看 内环内销售面积35.19万平方米，占全市新建商品住宅的2.2%； 内外环销售面积338.28万平方米，占21.2%； 外环外销售面积1219.16万平方米，占76.6%。 商品住宅平均销售价格（包括保障性住房）分别为： 内环线以内为55518元/平方米， 内外环线之间为20667元/平方米， 外环线以外为10782元/平方米。 内环线以内为55518元/平方米， 内外环线之间为29281