房地产金融与税收PPT.ppt

第八章 房地产金融与税收 房地产企业 银行贷款 项目融资 房地产融资成本 房地产税收 第三节 融资成本——资金成本 一、含义 企业为筹集和使用资金而付出的代价。资金成本一般包括资金筹集成本和资金使用成本两部分。 资金筹集成本是指在资金筹集过程中所支付的各项费用，如发行股票或债券支付的印刷费、发行手续费、律师费、资信评估费、公证费、担保费、广告费等。资金筹集成本一般属于一次性费用，筹资次数越多，资金筹集成本也就越大。 资金使用成本又称为资金占用费，是指占用资金而支付的费用，它主要包括支付给股东的各种股息和红利、向债权人支付的贷款利息以及支付给其他债权人的各种利息费用等。资金使用成本一般与所筹集的资金多少以及使用时间的长短有关，具有经常性、定期性的特征，是资金成本的主要内容。 第三节 融资成本——资金成本 二、资金成本的计算 （一）一般公式 K=D/(P-F)————K=D/P(1-f) P——筹集资金额 D——使用费 F——筹资费 f——筹资费费率 （二）各种资金来源资金成本 1.权益融资资金成本 （1）优先股成本：公司发行优先股股票筹资，需支付的筹资费有注册费、代销费等，其股息也要定期支付，但它是公司用税后利润来支付的，不会减少公司应上缴的所得税。 第三节 融资成本——资金成本 Kp=Dp/P0(1-f)————Kp=i/ (1-f) Kp——优先股成本率 P0——优先股票面值 Dp——每年股息 f——股息率 例1.某公司发行优先股，票面额按正常市价计算为200万元，筹资费费率4%，股息年利率为14%，则资金成本率为多少 Kp=200*14%200(1-4%) (2)普通股成本 两种方法 股利增长模型法。普通股的股利往往不是固定的，因此，其资金成本率的计算通常用股利增长模型法计算。一般假定收益以固定的年增长率递增，则普通股成本的计算公式为： 第三节 融资成本——资金成本 Ks=Dc/Pc(1-f)+g————Ks=i/ (1-f)+g g——普通股利年增长率 例2：某公司发行普通股正常市价为56元，估计年增长率为12%，第一年预计发放股利2元，筹资费率为市价的10%，则发行普通股的成本为 Ks=2/56*(1-10%)+12% 资本资产定价模型法。根据投资者对股票的期望收益确定资金成本。 Ks=Rs=RF+β(Rm-RF) RF——无风险报酬率； ?????????β——股票的β系数； ???????? Rm——平均风险股票必要报酬率。 第三节 融资成本——资金成本 例3：某期间市场无风险报酬率为10%，平均风险股票必要报酬率为14%，某公司普通股β值为1.2。留存收益的成本为： （3）保留盈余成本：留存收益，其所有权属于股东，是企业资金的一种重要来源。企业保留盈余，等于股东对企业进行追加投资。股东对这部分投资与以前缴给企业的股本一样，也要求有一定的报酬，所以，保留盈余也有资金成本。它的资金成本是股东失去向外投资的机会成本，故与普通股成本的计算基本相同，只是不考虑筹资费用。 KR=D1/P0 +g=i+g 第三节 融资成本——资金成本 2.负债融资资金成本 （1）债券成本：企业发行债券后，所支付的债券利息列入企业的费用开支，因而使企业少缴一部分所得税，两者抵消后，实际上企业支付的债券的利息仅为：债券利息×（1－所得税税率）。因此，债券成本率可以按下列公式计算： KB=I(1-T)/B(1-f)——KB=ib(1-T)/B(1-f) B-债券筹资额 I-债券年利息 ib-债券年利息率 T-所得税率 例4：某公司发行总面额500万元的10年期债券，票面利率12%，发行费用率为5%，公司所得税为33%，则该债券的成本为 第三节 融资成本——资金成本 2.负债融资资金成本 （2）银行借款成本。向银行借款，企业所支付的利息和费用一般可作企业的费用开支，相应减少部分利润，会使企业少缴一部分所得税，因而使企业的实际支出相应减少。 对每年年末支付利息、贷款期末一次全部还本的借款，其借款成本率为： Kg=I(1-T)/G-F——Kg=ig(1-T)/ (1-f) G-贷款总额 I-贷款年利息 ig-贷款年利息率 F-贷款费用 第三节 融资成本——资金成本 三、融资结构的优化 （一）比较综合资金成本法：寻找综合资金成本最低的方案 方案 融资方式 资金额 资金成本率% 1 发行普通股 5000 9.1 发行优先股 1000 8.5 发行债券 1000 5.2 银行借款 3000 3.5 2 发行普通股 5000 9.1 发行债券 2000 6.0 银行借款 3000 3.5 第三节 融资成本——资金成本 三、融资结构的