房屋征收中实务的10个问题..ppt

房屋征收中实务的10个问题 ―北航法学院、人民大学法学院兼职教授 中国建设与房地产研究中心执行主任 《房屋征收业务操作指引》课题组负责人 北京市才良律师事务所主任：王才亮 电话：010 言 2011年1月21日，国务院590号令公布《国有土地上房屋征收与补偿条例（以下简称征收条例）》，并自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。征收条例的施行和《城市房屋拆迁管理条例》的废止，其无可争辩的意义是标志着拆迁时代的终了与征收时代的开始。 无论是叫征收还是拆迁，房屋始终是绝大多数公民的主要财产，也是构建和谐社会的最重要问题之一。对此涉及公共利益（主要是城市建设）和公民权益保护的重大问题的处理无疑是应当把公平正义放在首位，否则就不符合我们党的以人为本的原则。在拆迁时代，我们为维护社会公平正义，为化解拆迁引起的社会矛盾作了大量的工作。而进入到房屋征收时代，社会矛盾肯定不会因为有了征收条例就平息下来，这一领域依旧需要我们的辛勤劳动。 从拆迁到征收，不是简单的文字变化，而是社会的进步。为此，我们要有充分的思想和理论上的准备，以尽到我们应有的责任。 一．关于中国的拆迁制度 从1991年3月22日国务院78号令公布的《城市房屋拆迁管理条例》开创中国现代史上的拆迁时代，到2001年国务院305号令公布修改后的《城市房屋拆迁管理条例》进入拆迁加剧扰民时代，再到2007年《物权法》实施而开始后拆迁时代，最后到2011年国务院590号令公布征收条例划上句号，拆迁时代前后整20年。三个条例的内容而言，他们的差别又在何处？拆迁时代的终了与征收时代的开始意义又何在？ 1．四个阶段：以人为本的回归，公平的呼喊。 2．三次浪潮：从蔡定剑到沈岿，法律人的作用。 二．对征收条例本身正确的认识 1．进步 将房屋征收条例与以前的国务院78号令和305号令发拆迁条例以及两次公开征求意见稿相比，我们认为还是有了一些比较大的进步。 例如，有了公共利益的要求，引进了比例原则，着重强调了被征收人有关权利，规定了应当对被征收人给予公平补偿并以较大篇幅规定规定了违法征收的法律责任等等。 无法回避的是，条例是人订的，而且还要靠人来执行。一步实际行动有时比一打纲领还重要，征收条例中的这些进步如果不能在实务中加以落实，以此为依据的房屋征收活动就可能成为新的扰民之源。我们对此要有客观的认识，征收条例的确还存在一些需要改进和完善的地方，但是既然已经施行，我们就不能停留在评论家的层面，要通过我们的努力使征收条例扬长避短，从而使房屋征收活动不仅有利于社会发展，更重要的是尽量减少对群众利益的损害。 2．关于征收条例的最大亮点 条例公开以来，专家正面的评论不少，却忽视了其中最大的亮点，有了公共利益的要求的同时首次引进了行政法上的比例原则。这是许多同行在征收条例制订的两次公开征求意见时都提出的并得到了部份采纳的重要的内容，即第八条中“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定”中的一个词“确需”。 何为“确需”？确需就是仅有公共利益和法律规定的程序和权限并不就可以征收公民的房屋，还需有第三个条件即符合行政法中的比例原则。此前，我们在《不动产征收征用法》（立法建议稿）中为不动产征收设立了第三个条件的表述就是：“且无其他方法替代”。 “确需”与“且无其他方法替代”意思相近，是行政法中的比例原则的体现，但我认为“且无其他方法替代”比“确需”更严格和利于操作一些然而，我认识到有“确需”比没有好，这将是公民捍卫房产权的又一个切入点。 所以，我认为，“确需”所表达的比例原则是在我国行政立法活动中的一项重要原则和重要实践。至于这一原则能否实现其制定的目的即能否规范征收活动？需要依赖法规的正确实施，更有赖于实务中的准确把握。 三．公平补偿的权利需要落实 1．公平补偿 拆迁时代之所以有那么激烈的矛盾，关键之一就是缺乏公平的补偿，相当数量的被拆迁人拿到的补偿款买不到与被拆迁房屋相似水平的房屋。 进入征收时代，同样只有补偿是公平、合理的,被征收人才能够接受征收的决定,也才能有和谐的搬迁。 为了保障被征收人获得合理的补偿,《条例》明确规定了征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收人给予公平补偿。这一补偿包括被征收房屋价值的补偿,因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿,因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。而且对被征收房屋价值的补偿设立了最低要求：“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。 1．关于建筑面积的定义 在过去的拆迁中，建筑面积的争论是常见的纠纷。主要表现一是被拆迁房屋实际面积与产权证面积不一致。二是被