房贷基础简介..ppt

房贷基础简介 21世纪不动产上海锐丰 法务及交易服务中心 谢垒华 JUNE. 2008 目录 房贷的现状及发展 公积金及商业贷款模式及比较 银行部分贷款政策简介 外币贷款 贷款资料及费用 房贷的发展及现状 成熟市场按揭贷款来源 发达的商业性抵押贷款体系 拥有发达的抵押二级市场，证券化规模庞大 抵押二级市场的存在，使按揭服务（Mortgage）公司得以拥有存在和发展的空间 按揭经纪人（Mortgage Broker） 按揭贷款现状 2007年政府对房地产行业再次进行宏观调控的一系列的新政策，对中高档房产的价格飙升起到了一定的抑制作用。投资过热和过渡竞争降低了银行控制风险的能力。自07年初央行针对个人按揭贷款连续出台了一系列的调控政策，1年之内5次针对贷款利率进行了调整，规范银行的贷款制度，中国人民银行、银监会曾于9月27日发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。 商业贷款及公积金贷款 公积金利率 公积金利率 0.5至5年：4.77% 6至30年：年利率为5.22% 商业抵押贷款模式 住房公积金模式 住房公积金制度：上海　1991 商业性抵押贷款体系：上海　1993 公积金贷款政策 2007年9月1日起，对住房公积金贷款的额度上限做了调整： 对第一次购买自住住房的住房公积金贷款借款人，从以个人为单位计算贷款额度，改为以户为基础，配偶（或参贷人）分别计算额度的办法，且每户家庭最高贷款限额为40万元；若有补充住房公积金的，每户另增加补充住房公积金贷款限额10万元。 只有一个人参与贷款的家庭：基本公积金可贷款额度不超过20万元，补充公积金可贷款额度不超过10万。总计不超过30万元。 公积金贷款政策 有二个人及以上参与贷款的家庭：首先分别计算每一个符合贷款条件的借款人的可贷额度，每个人的基本公积金可贷款额度不超过20万元，补充公积金可贷款额度不超过10万；然后将所有借款人的基本公积金可贷款额度累加，合计不超过40万，补充公积金可贷款额度累加，合计不超过10万元。一户家庭总贷款额度不超过50万元。 如夫妻双方任何一方公积金已经使用过第二次使用贷款不可累加，最高额度为30万元 商业利率 执行人民银行规定利率 l至5年：年利率为7.29% - 7.65% 6至30年：年利率为7.83% 利率调整 根据已贷款房屋数量，贷款房屋种类以及主贷人情况实行利率下浮（15%下限, 6.655%） 年限和贷款额度 住房贷款（一、二手房，套内面积小于90平方米） 国内居民 最长30年 最高八成 国外公民 最长20年 最高七成 还款方式 1、等额本息还款法 月还款额相同 利息逐渐减少，本金逐渐增加 计算公式： 每月等额还本付息额=贷款本金×月利率×（1+月利率）的n次方 /{（1+月利率）的n次方 －1} (其中n=还款期月数） 还款方式 2、等额本金还款法 月还本金相同： 利息按当月剩余贷款本金实际发生利息计算 计算公式： 每月还款额＝贷款本金/贷款月数＋（本金－已归还本金的累计额）×月利率 两种还款方式比较 案例分析 客户何先生，今年29岁，在外企从事会计工作，年收入约在8.5万元左右，另本人兼职为私营企业做兼职会计，2006年收入约有3.5万元(不是很稳定,但应该预计两年内兼职收入保持在2.5万元-3万元)。太太林小姐26岁，在供电单位工作，年收入约6.5万元 双方家庭均无负担，储蓄存款65万元，另外股票证券帐户内有余额58万元左右 现何先生购买一处2004年竣工的价值175万元的房产，由于在年初归还了公积金贷款，并且出售了该房屋，现想申请90万元组合贷款，网上查询结果为30万公积金6－30年 案例分析 通过上述情况最终何先生决定60万元商业贷款20年，公积金贷款30万元30年 等额本金还款：商业还款5827.75元，公积金还款2138.33元 等额本息还款：商业还款4528.54元，公积金还款1651.04元 根据何先生夫妇年收入15万元的情况下只能选择等额本息还款 商业银行部分贷款政策 总体：收紧 套数 房龄 价格 面积 收入 审批要点 驳回情形 银行政策收紧的相关方面 重点支持个人第一次购买家庭自用住房 适当支持购买高档住房和经纪适用房 不支持非住宅的按揭贷款 严格控制购买豪华别墅 严格控制投资购房 严防“假按揭”、“零首付” 每增加一套贷款，贷款成数下降1成 客户如已有四套贷款就不予受理 老式花园洋房和新