关于剩余法评估不动产价值中土地增值税计算问题的分析.docVIP

关于剩余法评估不动产价值中土地增值税计算问题的分析 　　【摘 要】本文分析在土地估价实务中采用剩余法估价估价时涉及的土地增值税计算问题，并解决该问题提出了解决思路。 　　【关键词】剩余法估价；土地增值税；假设前提 　　1、剩余法在土地估价中的应用 　　剩余法又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关税费后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。 　　就土地估价而言，剩余法常用的基本公式： V = A ?B - C ?D - E 　　其中：V―土地评估价值，A―总开发价值或开发完成后的不动产价值，B―开发成本， C―开发商合理利润，D―税费（包括销售税金、土地增值税、期间费用等），E―投资利息。 　　剩余法除适用于土地估价外，还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格；（2）确定具体开发项目的预期利润；（3）确定开发项目中的最高控制成本费用。 　　本文仅对土地估价采用剩余法存在的问题进行剖析。在采用剩余法评估土地市场价值时遇到的问题有：剩余法评估土地时，没有扣除土地增值税，即便扣除土地增值税，因对土地增值税法规认识不到位，造成土地增值税计算错误。 　　2、剩余法在土地估价中土地增值税计算存在的问题 　　2.1剩余法估价过程没有考虑土地增值税 　　在计算过程中没有扣除土地增值税。在以往的土地估价采用剩余法评估时，税金计算往往只考虑销售税金及附加，而不考虑土地增值税，造成土地估价结果偏高。认为假设开发法可以不考虑扣除土地增值税，理由为： 　　（1）土地增值税是实现销售后才能结算计税的税种，同企业所得税一样，需从整个开发项目甚至整个公司范围统筹考虑，单从第一期开发的项目计算不全面，与其他项目是相互影响的，很难准确地测算。 　　（2）土地增值税的取得成本及费用不易取得，一般需通过查账才能确认已支付的合法的扣税凭证，而房地产公司在开发期，一般支付的合法凭证是不齐全的，有以预付款形式暂付款，有已发生未结算的，很难准确结算的，不准确的结算估算出来的土地增值税，可用性差。 　　（3）《城镇土地估价规程》对剩余法估价没有明确规定要扣除土地增值税，其他教材专业用书也未见有特别规定，在土地估价实务中存在很多未考虑扣除土地增值税。《土地报告检查评分细则》中关于剩余法的评分中（对计算中所采用的建筑费、专业费用要说明其确定的方法和依据；对开发周期、利息、税费、手续和开发商利润等要说明其选择依据和标准），并未明确税费包含土地增值税及所得税。 　　（4）土地增值税，它虽然是一种行为税 但却拥有所得税的性质，也就是说可以简单的理解为对不动产转让行为所得的一种税，所以认为不必考虑，其已包含在市场价格（评估结果）中。 　　以上理解，是对剩余法评估的的假设前提、土地增值税等没有理解造成的。根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》“关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题”中规定“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定。比如广西情况是除了房地产开发企业开发的廉租住房、经济适用房暂不预征土地增值税外，其他房地产开发项目均需要征收土地增值税。 　　2.2剩余法估价中计算土地增值税时出现错误 　　在计算土地增值税时，扣除项目计算出现混乱和错误。实务中不加分析一律按照开发成本加扣20%。其中土地取得费的扣除是按照历史成本扣除还是按照基准日市场价扣除存在模糊认识。 　　采用剩余法评估要取得政府批准的详细规划指标才好计算，如果无法区分，就不能加扣20%。根据《土地增值税暂行条例实施细则》允许扣除项目项中可以按照土地取得成本和开发成本等合计加扣20%是指开发的是普通住宅才能加扣。土地增值税纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税，如果委估宗地的开发指标尚未区分普通住宅的，一律按非普通住宅项目来处理，即便增值率低于20%也要缴纳土地增值税。 　　土地增值税计算过程中的扣除项目中的土地价款是按照历史取得成本扣除还是按照土地现价扣除，要区别对待：如果是整体企业价值评估中，评估土地价值按照企业取得的历史成本来作为扣除。如果是单独评估土地价值，按照土地现值来扣除。 　　关于扣除项目中是按照历史取得成本扣除还是按照土地现价扣除问题，涉及对土地价值定义及内涵理解是否到位。按照《房地产估价规范》中对于不同估价目的下的估价进行了规定，以抵押、出让、转让、租赁、拍卖等估价目的均应首先采用公开市场价值