未来地产形式预期课件.ppt

房地产投资的概念是投资人通过购买不动产后，出租或再转卖来获得收益。那么它值不值得投资呢？ 调查显示：中国居民的理财结构中，包括教育、股票、商业保险、汽车、银行储蓄和房地产六大行业的综合比较中，房地产的份额占到了35%，高居第一，其次是教育，占25%，排在最末一位的是股票，只有5%。居民投资的综合信心指数中，教育和房地产高居前两位，股票位居最末。 为什么要投资房地产？ 为什么要投资房地产？ 无论是人为战争还是自然灾害，土地都会永远存在； 无论科学技术如何先进，土地都是无法复制、不可再生； 无论股指或者汇率如何变化，土地只会越加珍贵； 随着社会人口的增多、经济的繁荣、人们对土地的需求日益增长，一些优质的房地产的价格还是不断上升的。所以从长远来看，最能保值而又最重要的实物就是房地产。 预计未来5年中国经济将从10％以上的快速增长逐渐向8％-10%左右的较快增长回落。在此背景下，房地产行业也将逐步从快速发展向理性稳定增长过渡。 事务瞬息万变，因此我们要考虑其他更多的因素，以评估房地产产品的价值。 金融影响 通货膨胀的影响 需求拉动通胀(demand-pull inflation)——通货膨胀发生于因GDP所产生的高需求与低失业，又称菲利普斯曲线型通货膨胀。  成本推动通胀(cost-push inflation) ——今称“供给震荡型通货膨胀”（supply shock inflation），发生于油价突然提高时。  固有型通货膨胀（built-in inflation）—— 因合理预期所引起，通常与物价／薪资螺旋（price/wage spiral）有关。工人希望持续提高薪资，其费用传递至产品成本与价格，形成恶性循环。固有型通货膨胀反应已发生的事件，被视为残留型通货膨胀，又称“惯性通货膨胀”，甚至是“结构性通货膨胀”。  通货膨胀的影响 中国通货膨胀率是7.8% 房地产金融化提速 中国房地产市场的问题可在一定程度上归咎于中国金融行业的效率及结构问题。缺乏多元化融资渠道使得许多房地产开发商资金短缺，房地产金融多元化是房地产业发展的必然趋势，构建住宅政策性金融体系将提上议事日程。　　未来五年里，随着国际资本对国内市场的大举介入以及国内房企自身迫切的资金需求，预计会出现多种多样的股本融资、债券融资、信贷融资和信托融资方式，海外融资、REITS、房地产信托等的运作会日趋成熟和完善，产业基金、抵押贷款证券化、私募基金、夹层融资等目前尚处于酝酿、探讨期的融资方式也会在实践中取得突破，而这都将推动和加快我国相关法律法规的出台和完善，从而使我国房地产金融化提速。 务必做到：一是总量不能减少。要千方百计保住全国现有的近１６亿亩基本农田。这是保障国家粮食安全的“底线”。 人口红利影响房价走势 《人口结构主宰房价》主题演讲中,对人口结构与房地产市场的联系进行过探讨。他认为,中国经济的增长主要是两大支柱在推动,一个是城市化进程,另外一个就是人口结构,人口结构将直接影响资产价格包括房价。 城市化和人口结构是未来数年房地产景气之源 根据十一五规划 稳步健康的发展才是关键 2006年作为十一五规划的开局年，房地产行业成了典型的政策调控年。我们认为政府对于房地产行业的规范将是长久的，并非一时的调控而已。房地产业的持续健康稳定发展，是政府调控的目标。房地产作为我国新的发展阶段的一个重要支柱性产业的定位没有变。 正在酝酿中的政策（1） 进一步减免房地产交易环节税费，鼓励对居民合理住房消费进行相关的财政补贴。这与中央经济工作会议中“减轻居民合理购买自住普通商品住房负担”的表述直接呼应。此外，二手房交易的税费有可能考虑减免，如对二手房营业税实行分档补贴等。 正在酝酿中的政策（2） 进一步挖掘购房消费潜力，适当调整二套房贷的限制，诸如“小房换大房”、“由房改房进入商品房”等均可享受与首套房同样的政策优惠。虽然此前相关部委在这一问题上存在较大分歧，但决策层经过调研认为市场中确实存在较大的改善性购房需求，“如果释放出这一部分消费潜力，对于拉动内需无疑效果巨大”。 正在酝酿中的政策（3） 政府收购如“烂尾楼”等低价商品房用作保障房房源，“这在当前市场低迷期具有现实意义”。一方面可消化存量缓解市场烂尾压力，另一方面也以较小的成本迅速完成保障房房源的筹措。目前包括重庆、南京、郑州等城市已经率先实施相关措施，“中央可考虑统一出台指导意见加以规范”。 正在酝酿中的政策（4） 科学决策保证合理的房地产投资规模。投资规模过度萎缩将深刻影响宏观经济的运行，但又不能脱离实际的自住消费需求，可以“通过完善住房普查制度、建立全国性的住房档案对于目前市场的实际购房需求有效摸底，以此把握未来的房地产投资