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初论城市轨道交通介入后的的城市用地更新梳理 　　中图分类号： U213.2 文献标识码： A 文章编号： 　　地铁作为大运量，高效率的交通模式对城市的影响越来越深远，而建设用地作为城市稀缺资源，是城市建设及经济发展的载体，对城市的发展有着决定性的作用。本研究借广州地铁5号线引入黄埔区为契机，以用地空间的梳理为技术支撑，为城市的发展准确定位、科学规划，合理建设提供理论框架。 　　总体研究思路为： 　　[1] 摸清现状用地的规模、布局、结构、权属等要素； 　　[2] 分析现状土地各要素存在的问题； 　　[3] 通过对案例的研读，结合现状，综合思考土地利用的关键问题，为后续的发展战略规划提供理论参考与数据支撑； 　　 [4] 提出城市建设构想及研究总结。 　　黄埔区土地利用现状概况 　　黄埔区总用地面积为8883.22公顷，其中建设用地4729.96公顷，占总黄埔区总用地的53.25%；非建设用地4153.28公顷，占黄埔区总用地的46.75%。现状非建设用地规模较高。 　　主要用地类型现状解析 　　三类工业用地比例过高，现状结构失衡;布局不合理，形成“工业包围城区”的空间格局。居住用地受工业用地包围与穿插，居住环境较差，转制社区居住小区、国企单位制生活小区相互交错，不利于统筹规划或整改；公共设施用地主要集中在大沙地中心区和南岗副中心区内，主要沿黄埔东路分布，“马路经济”现象突出；非建设用地与绿地主要分布于广园路以北与长洲岛、洪圣沙等地，较为零散、利用率低、整合难度大。 　　用地各类土地属性现状解析 　　（1）建设情况：现状大部分是以城中村和工业用地为主的低层建筑，高层建筑则主要集中在中心城区，多为行政办公、商业办公建筑与住宅建筑；高密度用地主要为改造的城中村，以宅基地为主，居住环境较差，整改难度大；低密度用地主要是长洲岛上的部分区域与大部分厂区；城中村村民住宅与小型工厂的厂房区等以砖混结构为主的建筑质量较差用地，存量规模较大。 　　（2）权属分析：目前区内土地权属混杂。按照土地所有权变更的难易程度，试图将“难以动迁的村民宅基地”和“大型国有企业用地”区分出来，土地权属分为一般集体权属土地、一般国有权属土地、村民宅基地权属土地、大型国有企业权属土地四类。 　　 [1] 村民宅基地权属用地集中分布在黄埔东路两侧； 　　[2] 大型国有企业主要分布在珠江沿岸，其用地规模大于一般工业用地，且地块内有各种大型工业生产设备，四类权属土地中动迁难度最大。 　　存在问题 　　经现状分析，黄埔区用地存在问题主要为： 　　（1）“重化工业区”的土地利用结构，不利于城市人居环境改善；（2）土地布局混乱，导致“港――城”交通冲突；（3）大型国企用地较多，规划协调难度大；（4）现状用地建设强度较低，土地集约性差；（5）土地存量不足，严重制约未来的城市发展，城市更新后劲不足。 　　理论借鉴与案例分析 　　土地空间梳理成为城市改造旧区和建设新区的有效措施。土地空间梳理的原理是公共基础设施所需要的土地不以征收等方式取得，而是由重划地区的土地所有权人按受益程度比例分摊。另外，实施重划所需费用也由重划后保留一部分土地出售来抵充，称为抵费地。抵费地是参与市地重划的土地所有权人付给政府或办理市地重划机构的土地，在性质上是用以“负担”市地重划区公共使用的道路、沟渠、公园、广场、绿地、学校、停车场、商业等用地及工程费用、重划费用及贷款利息等。 　　案例1：1958年高雄市政当局为解决快速城市化背景下城市市政配套缺乏、无序的问题，进行市地重划。先向银行贷款，将市政府后面的大片违章建筑土地加以重划整理，重新定价出售，6个月后，收回价款偿还债务后还尚有盈余。试验成功后，遂在高雄市推广开来，奠定了高雄成为台湾著名工商业大城市的基础。 　　因原土地所有权人需要负担公共设施用地及抵费地，其重划后所分配的面积将比重划前的面积减少，但面积至少为原面积的55%。经土地空间梳理后，由于道路等公共基础设施完善，土地区位配置有序，其地价必然随之上涨。土地经过重划后，交通方便，绿地面积增加，文化娱乐设施齐备，因此而获得的福利是难以用金钱来计算的。这种公私均可获利的土地空间梳理办法，得到大多数土地所有者的支持。 　　案例2：1979年台湾《市地重划实施办法》、《奖励土地所有权人办理市地重划办法》等法律法规颁布之后，市地重划正式纳入规范化的法制管理轨道。据台北和高雄多年地价变动情况统计，重划后平均地价为重划前的1.81倍和2.65倍，目前台湾地区已完成市地重划10000ha多，经重划后提供的建筑用地面积约占重划面积的66%，无偿取得的公共设施用地约占重划面积的34%。 　　用地梳理权重选择与方案确定 　　根据独特的用地特征，选取开发强度、权属、