百仁板块投资分析报告..ppt

成都城西区域投资分析报告金沙百仁公园板块 土地一级开发中权利主体与权属关系 目 录 Ⅰ政策规划环境分析 一、政策层面 成都城市土地开发的规划体系是实施土地开发的依据 成都市城市规划在城市建设中起到引导和调控的作用 成都市土地储备机构和政府土地行政主管部门授权委托的土地一级开发公司，共同开展土地一级开发，将土地开发为熟地后，以公开方式向社会供应（2002年1月以后）。 模式一：土地储备机构成立之初，储备机构不仅作为开发主体，而且要负责筹资和具体实施。 模式二：储备机构和土地一级开发企业共同参与，并以后者为主开展一级开发。 除了政府储备机构和市政府确定的土地一级开发企业外，其余土地一级开发的主体必须通过招标方式获取土地一级开发项目的开发权。 无论土地一级开发主体是谁，都要按照政府主导、统一规划、市场化运作的方式，开展一级开发工作，完成一级开发后的土地交由政府进入市场公开交易。 城中村改造 成都市建委针对成都市中心城区城中村改造总体实施方案已编制完成，市政府已审批通过，包括：龙潭寺、青龙场、赖家店、黄田坝、百仁、琉璃场、天回、洞子口、机投、金花、簇桥等12个城中村的改造工作。这些城中村将按城市规划进行建设，全面融入城市。12个城中村改造是一村一策，针对不同情况有不同方案。 改造工程将按规划对城中村的土地进行拆迁、整理等。而整理出来的土地，如属于市政公共用地的，按规划建设，如属于开发地块，则将进入土地拍卖市场进行交易，由开发商开发建设。 二、规划层面 根据我们对青羊区总体规划的了解，目前政府已经明确百仁公园区域被市土地整理中心征用，拟规划居住区建筑面积范围，主要用于修建安置房屋以安置市中心区拆迁居民和适当建设定量的商品房开发以满足新的购房需求。 Ⅱ板块基础条件分析 Ⅲ土地市场研究分析 Ⅳ区域市场总结 客户来源 Ⅴ区域投资开发建议 土地一级开发盈利模式 土地一级开发的风险与规避 区域土地成本涨跌幅度较大，地价处于非正常水平，出让价格还未归理性 同时区域推出地块体量一直保持较低值 因此上述两因素共同制约 反而提高了开发企业的进驻门槛和资金投入 增加了开发风险。 城西显贵气 土地价格发展走向 一、板块现状结论 二、板块楼市分析 一、板块现状结论 35% 3.5 / 100 1986 中海国际社区 35% 1.88 / 60 375 派克公馆 44% 1.17 1200 15.1 193.5 华侨城1期 25% 5 2620 41 118 金域西岭 31.3% 6.61 603 6.56 12 西城首峻 30% 3.6 1938 28.8 105 西江月 30% 4 3400 40 220 金地嘉年华城 30% 3.89 1788 1期20 110 青房尚瑞天韵 25% 6.5 1072 18 36 西城天下 30.5% 3.78 1475 18.4 64 白鸽岛尚 绿化率（%） 容积率 总户数（户） 建筑面积（万㎡） 占地规模（亩） 楼盘名称 项目核心竞争片区10个楼盘，总开发量为347.86万平米，容积率以3-5为主；绿化率以25%-35%为主。整个板块结构中未来对百仁项目冲击最大的是华侨城项目。不过，百仁项目自身也有比较强的优势特征。 百仁项目比起目前的项目来说还是有一定的前瞻优势：包括涉及到的与政府的土地整理合作，土地本身的区位优势以及整体容积率低，能形成较为满意的搞品质项目的终极规划基础。 二、板块楼市分析 该板块二级市场目前的销售特征表现在： 橙郡2期： 4900 橙郡2期：60% 当批次2008.9.13 中海国际社区 4800 1、2期售完； 3期约65% 2006.10 派克公馆 多层10100，高层预计5400 多层售完，高层未售 多层2008.8.16 华侨城 6700(清水后)；调价后6200 约40% 2007.12 金域西岭 4900 40% 2008.7 西城首峻 4700 1期约55% 2007.12 西江月 5000 A/B区共40% 2007.6 金地嘉年华城 5300 1.1期售完； 1.2期约30% 当批次2008.8 青房尚瑞天韵 5600 20% 2007.12 西城天下 5000 1期售完； 2期：40% 2008.1 白鸽岛尚 均价（元/㎡） 销售率 开盘时间 楼盘名称 成都六城区的政府公务员、企业白领、 专业人士及私营企业主 成都周边县区及省内渴望改善居住环境 而选择在羊西线定居的客户 核心客户 60-80% 重要客户20-30% 游离客户10-20% 看好区域未来发展前景的本地、异地投资客 客户定位 界定：区内现有项目的主流购买客户群； 来源：主