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县级市现代物业服务业发展的几点思考 　　物业服务业既是房地产业的重要组成部分，也是现代服务业的重要组成部分。目前，县级市这一层面的物业服务业正处于扩张发展期后的低谷阶段，是房地产业链条中的薄弱环节。促进县级市现代物业服务业的健康发展，需要规范管理，更需要培育扶持。 　　一、县级市物业服务行业的现状特点 　　各地房地产业的发展水平不同，县级市物业服务行业的现状也存在差距，一般具有以下特点。 　　第一，小、微物业企业占绝大多数，服务层次较低，行业亏损面大。以浙江省东阳市为例，注册的35家物业公司中，从业人员在30人以下的29家，占83%，三级及暂定资质的企业33家，占94%。退休人员或年龄已达退休的人员多，约占60%以上，初中以下文化程度约占60%以上。收费标准低，缴费率低，90%以上的企业亏损。服务内容基本上停留在保安、保洁等方面，绿化养护、公用设施、设备维修保养等许多企业主要还是靠外包解决。 　　第二，前期物业服务靠法规支撑，后期物业服务多种模式并存，物业公司服务范围相对萎缩。根据房地产开发相关法律规定，商品房预售前必须签订前期物业服务合同。因此，在业委会成立前的前期物业，都由有资质的物业公司管理。业委会成立后，物业管理模式就发生了变化。以浙江省东阳市为例，截至2011年底，已成立业委会的29个小区（楼盘）中，由业委会自我管理的小区（楼盘）21个，占72.4%，仍由物业服务公司管理的小区（楼盘）只存8个，占27.6 %。业委会成立后物业公司退（撤）出，已成为一种趋势。 　　第三，基本上都没有出台适合本地实际的行业管理办法或政策。管理依据基本上按照省条例。管理体制上一般是多家分管，如住建局管资质审批和物业维修基金；房管部门管业委会备案；公安、行政执法、街道等按职责分管相关事务。 　　第四，各种矛盾日益突出，发展难题亟待破解。 　　一是社会对物业服务的需求增加与物业公司服务范围相对萎缩并存；物业公司拓展服务范围、提升服务水平的能力不强与动力不足的现象同时存在；物业企业经营大面积亏损与行业的低价竞争同时存在；物业行业专业人才相当缺乏，而人才后备更显不足。 　　二是物业收费难等困扰行业发展的老矛盾没有缓解，新矛盾不断涌现。据不完全统计，浙江省东阳市人民法院2012年1至8月份受理的物业纠纷诉讼就达169起，比2011年全年受案数125起增加35%，比2010年全年受案数94起增加80%。同时，物业企业与业委会的矛盾、业委会与业主的矛盾已成为影响物业服务业发展的重要矛盾。业委会成员的素质、业委会的运作在相当程度上成为影响小区物业服务的关健因素。 　　三是业委会自主管理小区（楼盘）的运作主要依靠业委会成员的个体素质支撑，矛盾纠纷、电梯和消防等公用设施运行安全、公用建筑物的质量保养等隐患不同程度地在积累。 　　四是小区停车矛盾日益尖锐，违章装修问题越来越成为新小区物业管理的首要难题，干扰和影响了小区各项物业服务工作的开展，加剧了业主间矛盾，损害了小区居住环境。 　　二、影响县级市物业服务业发展的主要问题 　　1.小区（楼盘）规划、开发、建设先天不足 　　楼盘规模小。仍以浙江省东阳市为例，到2011年底为止已交付的66个小区（楼盘）中，100套以下的项目 21个，占 31.8%；101至300套的项目26 个，占39.4%；301至600套的项目9个，占13.6%；601至1000套的项目 5个，占7.6%；1000套以上的项目仅5个，占7.6%。50%以上的项目规模在业内认为的物业服务最低盈亏平衡点以下。 　　2.认识不足，观念滞后 　　对物业服务是公共服务、有偿服务的观念，许多业主还未接受；将物业企业与业委会的契约关系视为雇佣关系，将物业从业人员视作“佣人”的观点还有相当市场；业委会成员对业委会的性质、地位、作用认识不足，将其和村委会、居委会相混淆的绝不是个别现象；重开发建设、轻物业服务，重前期销售、轻后续服务的观念在开发企业中也普遍存在。物业企业及从业人员传统观念强，服务意识淡。 　　3.物业企业负担较重，影响行业提升和发展 　　物业服务是典型的劳动密集型产业，劳动力成本及费用约占经营收入的80%以上，受人工工资上涨的压力最大。各种税费约占经营收入的10%以上。物业企业大都是新近创办的，无积累，物业行业又面临低成本竞争。业委会通过招收自然人的方式来完成小区保安、保洁，既无税费的负担，又无政府监管和资质审查的压力。因此，县级市物业企业从总体上说，行业的生存问题尚未解决，行业发展和提升更谈不上。 　　4.动态管理滞后 　　在行业静态管理如资质审查、业委会成立备案、物业维修基金缴存管理等不断强化的同时，行业的动态管理如日常矛盾的调处、违章装修查处等问题的解决机制明显滞后。业委会活动的监管基本上还