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税收政策讲解之— 铅山县地税局.黄贤球 房产税基本内容框架 纳税人 征税范围 税率 应纳税额计算 申报和缴纳 减免税优惠 思考 外资企业和外国人是不是房产税纳税人? 居民小区内业主共有经营性房产 融资租赁房产 投资联营房产 外资企业和外国人是不是房产税纳税人? 2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，也依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。 居民小区内业主共有经营性房产 居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。 财税[2009]128号 融资租赁房产，承租方为纳税人。 思考： 租赁的房屋后转租，转租人是否为房产税的纳税人？ 赣地税发〔2008〕95号 房产税由产权所有人缴纳，对单位和个人租赁的房屋再进行转租所取得的收入不征房产税。 二、房产税的征税范围 征税的房产范围 　注意：房产、房屋的概念？ 思考：哪些建筑物不属于房产？ 那些独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池、玻璃暖房等，不属于房产。 例题1：下列建筑物，不征收房产税的是（ ） A、加油站罩棚 B、室内游泳池 C、玻璃暧房 D、变电塔 答案：ACD 解析： [财税〔2008〕123号]明确规定：加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。 征税的区域范围 城市 县城 建制镇 工矿区  例题3：下列房产应征收房产税的是（ACE ） A、座落在城郊的房产 B、座落在行政村的房产 C、座落在县城的房产 D、座落在经市级人民政府批准设立建制镇上的房产 E、座落在经省级人民政府批准开征房产税的大中型工矿企业的房产 房产税的税率 房产税采用比例税率 税率为1.2%、4%、 12%  特殊规定： 2001年1月1日起，对个人居住用房出租仍用于居住的，其应缴纳的房产税暂减按4%的税率征收 2008年3月1日起，（1）对个人出租住房，不再区分用途，都是按4%的税率征收房产税。 （2）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。 三、房产税计税依据 房产税采用从价计征 自营房产：按房产余值作为计税依据 出租房产：按租金收入作为计税依据 思考： 经营自用的房屋与地下建筑 投资联营的房产 融资租赁的房产 无租使用的房产 出典的房产 ★投资联营和 融资租赁房产的计税依据 以房产投资联营，参与投资分红，共担风险，以房产余值为计税依据 以房产投资，收取固定利润，不承担经营风险，以房产租金为计税依据 融资租赁房屋，以房产余值为计税依据 四、房产税应纳税额的计算 地上建筑物 公式：应纳税额=房产计税余值（或租金收入）*适用税率 房产计税余值=房产原值*（1-原值减除比例） 适用税率：自营，租赁 原值减除比例：10%---30% 自用的地下建筑物 公式 应纳税额＝应税房产原值×（1－原值减除比例）×1.2% 注意：应税房产原值 工业用途房产 房屋原价的50%～60% 商业与其他用途房产 房屋原价的70%～80% 具体比例，由省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在规定幅度内确定。 提示： 对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋地下室、地下停车场、商场地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的规定计算征收房产税。 出租地下建筑 按照出租地上建筑的有关规定计算征收房产税。 公式：应纳税额＝租金收入×适用税率 例5：下列符合房产税规定的（ ） A、纳税人未按会计规定记载房产原值，应按规定调整房产原值； B、没有房产原值的，应以评估确认的价值作为计税依据； C、房产原值明显不合理的，由房屋所在地税务机关核定； 答案：A 解析： B没有房产原值的，当地税务机关参照同类房屋价格核定。 C房产原值明显不合理的重新评估。 五、申报和缴纳 纳税义务发生时间 思考： 融资租赁房产纳税义务发生时间？ 接管基建临时房纳税义务发生时间？ 纳税期限 房产税实行按年征收、分期缴纳 分期缴纳 ：分季或分月缴纳。 月、季末10日内申报上月、季度税收 纳税地点 房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。 六、税收优惠 房产税收相关优惠 题目： 房产税综合题 小结： （1）注意房产投资联营或者融资租赁纳税人与计税依据问题 （2）注意纳税单位是否存在无租使用的问题 （3）注意个人或企业单位出租住房适用税率问题 （4）注意改扩建问题 （5）注意地下建筑物的问题 房产税综合举例 * * 房 产 税