第六章 成本法..ppt

第六章 成本法 第一节 成本法的基本原理 一、成本法的概念和理论依据 成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法的理论依据，可以分为从卖方的角度和买方的角度来看，从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价格论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价。 二、成本法适用的对象和条件 只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些即无收益又很少发生交易的房地产的估价。 * * 成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产。 运用成本法估价值得注意的是：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格。 三、成本法的操作步骤 运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行： 1、搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料； 2、估算重新购建价格； 3、估算折旧； 4、求取积算价格。 第二节 房地产价格构成 在实际运用成本法估价时，不论房地产价格的构成如何，最关键的是要调查、掌握当地从取得土地一直到建筑物建成交付使用的全过程中，所涉及的税费种类、支付标准及支付时间，在此基础上再针对估价对象的实际情况确定其价格构成并估算各构成项目。 以取得土地建成房屋销售这种典型的房地产开发类型为例，房地产价格通常由下列6大项构成：（1）土地取得成本；（2）开发成本；（3）管理费用；（4）投资利息；（5）销售税费；（6）开发利润。 一、土地取得成本 土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商（买方）缴纳的税费构成。 1、通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等； 2、通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金等； 3、通过在市场上“购买”取得的，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方支付的缴纳的税费（如交易手续费、契税）等。 二、开发成本 开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括： 1、勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用； 2、基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气等的建设费用； 3、建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建费和安装费； 4、公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费； 5、开发过程中的税费。 三、管理费用 管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等，可按土地取得成本与开发成本之和的比率计算。 四、投资利息 投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。 五、销售税费（按售价乘以一定的比率来估算） 销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商（卖方）缴纳的税费，分为3类： 1、销售费用，包括广告宣传、销售代理费； 2、销售税金及附加，含营业税、城市维护建设税和教育费附加 3、其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。 六、开发利润 运用成本法估价需要先估算出开发利润。估算利润应掌握下列几点： 1、开发利润是所得税前的，即：开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费 2、开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润； 3、开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。 （1）计算基数=土地取得成本+开发成本，相应的利润率称为直接成本利润率，即： （2）计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用，相应的利润 率称为投资利润率，即 ： （3）计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用，相应的利润率称为成本利润率，即： （4）计算基数=开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润率