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第十二章 房屋税 主要内容 房产税的基本制度 房产税应纳税额的计算 契税的基本制度 契税应纳税额的计算 第一节 房产税 一、税种的设置 房产税是对房产征收的一种税。房产税是地方政府取得财政收入的重要渠道。 历史上，世界各国均征收过房产税。 中国现行房产税是在城市房地产税的基础上通过房产与地产分别课税而独立出来的一个税种。 房产税的法律依据，是国务院于1986年9月15日颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。 二、征税对象、纳税人与纳税义务发生时间 （一）征税对象 房产税的征税对象为位于城市、县城、建制镇和工矿区内的房产。 房产是以房屋形态表现的财产，房屋是有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。 （二）纳税人 房产税的纳税人为应税房产的产权所有人。产权属于国家（全民）所有的，由经营管理单位纳税，产权出典的，由承典人纳税，产权所有人、承典人不在房产所在地或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。 （三）纳税义务发生时间 1.将原有房产用于生产经营，纳税义务发生时间为生产经营的当月。 2.自行新建房屋用于生产经营，纳税义务发生时间为房屋建成的次月。 3.委托施工企业建设的房屋，纳税义务发生时间为办理验收手续的次月。 4.购置新建商品房，纳税义务发生时间为房屋交付使用的次月。5.购置存量房，纳税义务发生时间为办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书的次月。6.出租、出借房产，纳税义务发生时间为交付出租、出借房产的次月。 三、税基与税率 （一）税基 1.纳税人自用的房产，税基为房产的余值 房产余值是房产原值一次减除10%至30%后的剩余价值。 房产原值是纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价，包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 2.纳税人出租的房产，税基为房产的出租收入 房产的出租收入是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入、实物收入和其他经济利益。对以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额，并以此作为房产的出租收入。 （二）税率 房产税采用比例税率。 纳税人自用的房产，税率为房产余值的1.2%。 纳税人出租的房产，税率为房产租金收入的12%。 对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂减按4％的税率征收。 四、税收优惠 （一）社会性优惠 1.公共事业优惠 （1）教育、卫生及社会福利事业的优惠。包括：企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免税；为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免税；从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体自用的房产，免税；非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免税；政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构自用的房产，免税。 （2）文化事业的优惠。宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，免征房产税。 2.居民生活优惠 对个人所有非营业用的房产，免征房产税。 3.救助事务优惠 主要是困难救助性减免税。对纳税确有困难的纳税人，可由省、自治区、直辖市人民政府确定定期减征或免征房产税。 （二）政治性优惠 国家机关、人民团体、军队自用的房产，免征房产税。 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。 五、税额计算 （一）基本公式 纳税人自用房产，房产税税额计算的基本公式为：应纳税额=应税房产余值×税率 纳税人出租房产，房产税税额计算的基本公式为：应纳税额=应税房产租金收入×税率。 （二）例题 某企业2007年底自有经营用房原值3 000万元，按照当地规定允许减除30%后余值计税，适用税率为1.2%。计算该企业2007年应纳的房产税。 应纳税额=3 000×（1-30%）×1.2% =25.2（万元） 六、税款的缴纳 房产税按年征收、分期缴纳。具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。 房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，按房产的坐落地点，分别向房产所在地的税务机关申报纳税。 第二节 契税 一、税种的设置 契税是对权属发生转移的不动产，借助查验契件、颁发契证的形式，向权利承受人课征的一种税。 征收契税的目的在于取得财政收入，同时契税可以作为不动产权属变化契约法律效力的一种证明。 世界上不少国家如德国、日本等均征收契税，并将之称为不动产取得税。中国古代，契税轫始于晋，宋代设立牙契税，元明有