房地产公司在施工阶段造价控制的几项重点.docVIP

房地产公司在施工阶段造价控制的几项重点 　　【摘 要】房地产业在施工阶段的造价控制体现在：开工前的图纸会审；实现进度的过程变更控制；减少工程分包；加强甲供材的管控和合同管理；其它费用支付的管理等方面. 　　【关键词】工程造价，造价管理，造价控制 　　1 引言 　　一般情况下，房地产项目的投资控制关键在于决策阶段和设计阶段，但是在项目正式开工后，由于受许多客观的不确定因素的影响，施工阶段的造价管理极易出现偏差，动态的资金投入也说明此时的投资控制难度最大。因此，就笔者造价管理的亲身经历，谈谈房地产公司在施工阶段的造价控制。 　　2 工程开工前的变更控制 　　工程开工前，由开发商牵头，组织承包商、设计院、监理等单位进行一次最大范围的设计交底及图纸会审，图纸会审是有效控制工程变更的起点，在项目的方案设计、扩初设计和施工图设计中，开发商与设计院已经进行了多次的图纸审查，待建项目的功能定位、建设标准和某些特殊要求都已经体现在施工图纸上了，而这里所说的图纸会审，是在招标完成并确定总包方后，就图纸的一些细节问题以及一些图纸深度、图面错误原因而影响施工等方面进行交流。在会审中，开发商参与者要注意：一些承包商在会审上会提出，把一些繁琐而费工的施工做法变更成便于施工且增加造价的做法，或建议设计院在结构上采用一些保守做法，而使结构断面或配筋变大，有时，咋一听貌似很合理，其实不知不觉已增加了造价。图纸会审是在招标完成后进行的，有时大多数问题的解决只能增加工程造价，但是能够在正式施工前解决，可以减少签证，减少返工费用及承包商的施工索赔，而且随着承包商和监理公司的介入，可以从施工及监理的角度审核核图纸，发现错误和不合理因素。因此，作为开发商的施工管理人员应以图纸会审为起点，在施工阶段不断地对照施工图纸与施工实际，控制工程变更，使造价控制的主动性掌握在开发商手中，为造价控制的稳定性提供保证。 　　3 保证工程进度，控制过程变更 　　施工阶段的造价控制，必须做到将造价与进度挂起钩来，因为工期责任会因施工实际情况而转化为价款责任。建议：（1）工程招标时开发商要科学决策，确定合理的工期，如果工期确定不合理，反而会造成进度失控，欲速则不达。一旦确定工期，双方就应严格遵守，并以此作为支付进度款的前提。进入施工阶段，承发包双方就是一个相互协作的统一体，开发商不再处于一个主动的位置，此时若开发商不停地调整工期，就会失支招标和合同的权威，就会失去对工期，进而对造价的控制力。（2）开发商应尽量减少施工中的工程变更，特别是承包内容、建筑功能和材料标准的变更。工程施工是一种有计划的连续行为，发生了工程变更，必然会迫使承包商改变既定的进度计划，重新安排劳动力、材料、设备等，同样，接二连三的变更联系单也会使开发商的现场管理人员丧失对施工问题的预见性，丧失对工期、造价控制的主动性，从而被承包商拖着鼻子走，疲于应付工期及费用的索赔。所以，开发商在加强设计管理的同时，也应该严格工程变更的管理制度。 　　4 减少工程分包项目 　　指定分包的产生，主要的原因有：（1）专业技术的要求；（2）节省投资；（3）施工图纸的不完善，以至于总包招标时无法并入施工承包范围；（4）与开发商有业务往来的关系户的推荐，迫于压力，人为地分割施工内容。从质量控制和造价控制的角度来着，只有前两种情况才是开发商指定分包的理由，当然，节省投资的前提还必须符合国家有关规定。图纸的不完善明显是相关工作没有做到位；而关系户的推荐，不但不能节省工程的投资，还人为地增加了协调和管理的工作量，不利于造价控制。 　　作为开发商，在专业技术允许的情况下，应尽量把项目的建设内容都交由总承包商施工，而最重要的是在指定分包商时，必须明确“纳入总包管理”的合同条款，给予总包方充分的权力支实施工程管理，比如进场后施工进度必须报总包批准，进度款的支持必须由总包方签字，等等，而总配合费及需要总包提供的配合内容同样必须事先确定。 　　另外，总分包施工内容的划分必须明确，且要易于操作在项目建设中，承建单位之间是相互制约，相互合作的关系，每一方即要知道自己该为对方做什么，也要知道对方该为自己做什么，而分包商的增加，肯定会增加不可知的因素，会凭空增加一些衔接的工序。比如，卫生间内装修由分包商完成，而给排水到位则由总包商来配套，那么洁具安装中，就会多出一个管道碰接的问题。又比如，电线管的预埋由总包完成，而穿线由分包进行；门窗接地由分包施工，而接地点的引出由总包完成，诸如此类，都会凭空增加施工费用，如果在双方的承包合同中没有很明确的条款依据，就会引起双方对开发商的索赔。作为施工阶段造价控制的执行者，开发商的工程管理人员希望分包商越少越好。因为，总分包商会为各自的利益而努力，当利益发生冲突时，就会互相推诿，就会要求开发商来协调，从而影