城市规划94章.pptVIP

第九章 居住区规划 第四节 居住区规划的技术经济分析 （一）、用地平衡表 1、用地平衡表的作用 对土地使用现状进行分析，作为调整用地和制定规划的依据之一 进行方案比较，检验设计方案用地分配经济性和合理性 审批居住区规划设计方案的依据之一 2、各项用地界限划分的技术性规定 1）居住区用地范围的确定 当规划总用地周界为城市道路、居住区(级)道路、 小区路或自然分界线时，用地范围划至道路红线或中心线、自然分界线； 当规划总用地与其它用地相邻，用地范围划至双方用地的交界处。 2）住宅用地范围的确定 以居住区内部道路红线为界，宅前宅后小路属住宅用地。 如住宅与公共绿地相邻，没有道路或其他明确界线时，通常在住宅的长边以住宅的1/2高度计算，住宅的两侧一般按3-6米计算。 3）公共服务设施用地范围的确定 有明确用地界线的公共服务设施按基地界线划定，无明确界限的公共服务设施，可按建筑物基底占用土地及建筑四围实际所需利用的土地划定界限 4）住宅底层为公共服务设施时用地范围的确定 按住宅和公建各占该幢建筑总面积的比例分摊用地， 并分别计入住宅用地和公建用地； 底层公建突出于上部住宅或占有专用院场或因公建需要后退红线的用地，均应计入公建用地。 5）道路用地范围的确定 居住区(级)道路，按红线宽度的一半计算； 小区路、组团路，按路面宽度计算。当小区路设有人行便道时， 人行便道计入道路用地面积； 居民汽车停放场地， 按实际占地面积计算； 宅间小路不计入道路用地面积。 6）公共绿地范围的确定 公共绿地指规划中确定的居住区公园、小区公园、住宅组团绿地，不包括住宅日照间距之内的绿地、 公共服务设施所属绿地和非居住区范围内的绿地。 二、技术经济指标 一般包括内容 居住户数 居住人数 总建筑面积（万m2） 住宅建筑面积（万m2） 平均层数 住宅建筑净密度(%) 住宅建筑面积毛、净密度(m2/hm2) 人口净密度（人/hm2） 人口毛密度（人/hm2） 容积率 所谓“容积率” 对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。 一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 1、平均层数 住宅平均层数=住宅总建筑面积/住宅基底总面积 例： 已知各层数住宅的建筑面积 3层为8594.7㎡ 4层为133813.0 ㎡ 总建筑面积为143611.2 ㎡ 5层为1203.5 ㎡ 各种层数基底面积 三层=8594.7/3=2864.9 ㎡ 四层=133813.0/4=33453.25 ㎡ 总的基底面积36558.85 五层=1203.5/5=240.7 ㎡ 平均层数=143611.2/36558.85=3.9层 第五节 城市旧居住区的再开发 一、城市旧居住区的现状和特点 现状：乱、差、挤、密 特点：复杂性、长期性阶段性、综合性 二、旧居住区的再开发方式 有维修改善、更新、整理、改建等几种方式。 1、维修改善 是指一些经常性的维修保护和局部的改善措施。 具体内容包括： 维修改善旧住宅和居住区的公共建筑 旧居住区室外环境的改善 2、更新 是指对旧住宅和建筑在保留其外形基本不变的前提下进行内部现代化更新。 3、居住区的整治 是指对一些质量较好的居住区进行调整、充实和完善。 4、旧居住区的改建 是对旧区进行重建，这种方式工程量大、投资多、时间长、问题复杂。分可为局部改建、道路沿线改建、成片集中改建等方式。 三、旧居住区的调研 土地使用现状、 建筑现状、 人口构成、 公共服务设施现状、 工厂的情况、 环境质量、 建设资金来源、 行政区划现状 四、旧居住区再开发中的问题 用地的调整、 住户动迁的情况、 具有历史价值的住宅、地段和传统民居的保护和保留 本章思考题： 1．居住区、居住小区、居住组团 2．住宅区规划设计要遵循的基本要求 3 路网建构在住宅区规划中的作用。 * * 居住用地平衡表 规划 现状 项目 比重 每人平均 （m2) 面积 （ha) 比重 每人平均 （m2) 面积 （ha) 其他用地 公共用地 道路用地 公共服务用地 住宅用地 居住用地 居住区总用地 住宅建筑面积净密度（住宅的容积率）= 住宅总面积 住宅用地面