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大英山老机场中短期土地开发计划 二○○六年八月目 录 第一章 前 言 3 一、开发背景 3 二、开发计划规划 4 三、战略意义 4 第二章 市场分析 5 一、新城区的区域市场分析 5 ㈠、新城区的区域环境特征 5 ㈡、新城区的区域商业特征 5 ㈢、新城区的区域功能定位 6 ㈣、新城区的区域SWOT分析 7 第三章 开发计划 8 一、中短期商业租赁计划 8 ㈠、商业租赁项目布局分析 8 ㈡、商业租赁状况及计划 11 ㈢、商业租赁项目收益测算 12 ㈣、中短期商业租赁开发经营模式的意义 13 ㈤、相关配套工作推进 14 ㈥、存在困难与问题 14 二、示范性项目开发计划 15 ㈠、开发战略 15 ㈡、新海航大厦项目 15 ㈢、新城区289亩住宅和商业房地产项目 17 第四章 结论与建议 19 前 言 一、开发依据 1、根据2006年8月8日市政府对海口大英山新城市中心区控制性详细规划的批复意见精神（海府办函[2006]108号）： 在严格按照中心区总体规划及开发建设时序前提下，为充分利用闲置土地，改善国兴大道两侧景观，除绿地及公共设施用地外可进行中短期过渡型开发建设。 2、根据战略发展及开发经营的要求： 1）“十六字”指导方针：做好规划，锻炼队伍，搞好关系，自给自足； 2）发展战略：“两快，一快一慢，一慢” ； 3）经营目标：妥善处理短期现金平衡与中长期战略发展的关系；实现资产增值和资产效益的最大化。 3、根据当前海南整体经济发展水平及房地产行业发展态势： 当前海南整体经济发展水平不高，房地产行业尚处于缓慢回温期，土地价值在当前市场经济下不能很好体现及提升。 二、开发范围——大英山老机场3000亩新城市中心区 三、开发定位 从长远利益出发，采取分期开发，按照短期、中短期、中远期、远期四个阶段实施土地开发计划：短期为三到五年（含）；中短期为五到八年（含），中远期八到十年（含）开发计划，远期为十年以上开发计划。本计划定位于中短期的土地租赁开发。 四、战略意义 1、充分利用闲置土地，改善国兴大道两侧城市景观； 2、营造商业氛围、聚集人气、以地养地； 3、迅速聚集现金流，为后期实行房地产证券化提供资金平台与融资渠道； 4、甄别、筛选具有发展潜力的项目，为后期的长远发展进行项目储备； 5、培养锻炼人才队伍，构建专业化房地产开发团队； 6、为长远“创建品牌经营模式，打造房地产开发企业标杆”的发展战略奠定基础。 市场分析 一、海口商业租赁市场分析——五大商业圈分布 1、解放路商圈 解放路商圈属于海口资格最老的老城区商圈，其分布在解放西、新华路、中山路、博爱路、得胜沙路的商铺，大多数是20世纪30年代的南洋式老骑楼。解放前，海口作为海南岛的经济中心，所承担的主要作用是物资的进岛出岛，由于运输工具和装卸技术的落后，拥有舟楫之便和避风功能的海甸溪南岸便成了海口的商业中心，并形成了以解放路、长堤路、中山路、博爱路为核心的商圈。作为老城区，解放路商圈有着良好的文化氛围。1988年海南建省之后，解放路工人影剧院、和平影院、文龙影院等电影娱乐群的建成，外加上新华书店、百货大楼、泰龙商城以及高档大型商业广场——东方广场的投入使用，使该商圈繁华景象至今不变。文龙影院旁的步行一条街及得胜沙路步行街是海口市主要的服装批发采购中心。近年SK、班尼路、361°、歌莉娅等品牌服装专卖店、小饰品店以及各类餐厅、休闲小站相继开业，使得该商圈的消费显现出年轻化的朝气，吸引更多年轻消费群。 解放路商圈现状有集中商业6万多平米，商业整体档次一般，商业业态主要是个体零售批发。 2、海秀商圈 海南建省之后，社会经济生活发生了翻天覆地的变化，外来人口逐渐成了城市的消费主流。海秀路拥有当时海口高档、密集的酒店群，从而逐渐形成海口城市商业中心。这里交通便利，商铺密布，人流如潮。1994年后，随着海南第一百货、乐普生、DC商业城、海口免税商场等一批大型商场在这里相继开业，许多专营店也纷纷接踵而至。1998年后，第一百货、乐普生、明珠广场三家占据主打地位，海秀东路在市场规律作用下逐渐形成海口市新的商圈。随后万福隆超市、南国超市还有金世纪商场等购物场所的出现，使得海秀商圈成了海口市颇具潜力的购物天堂。如今，海秀商圈作为以海秀东路为中心辐射开来的一片商业区，具有很大的发展潜力。 海秀商圈现有商业23万平方米，以中高档消费为主，商业业态主要是百货类零售，消费群体集中在外地人口及周边居民。 3、国贸商圈 国贸区被规划为国际金融贸易区，昔日的一片滩涂经过十多年的发展，外加上对其绿化和交通的整治规划，如今已成为海口市商务、人口相对密集的经济区域，也是较为成熟的商住区。这里较有名的大型商场有“广百百货”、“生生百货”和新建成的风华时代商城、宜欣商