房地产经纪论文.doc

我国房地产经纪业存在的问题、措施及发展趋势 【摘要】近几年来，随着我国房地产业的发展，房地产经纪业也迅速成长。总体而言，我国房地产经纪业起步晚，发展势头猛，整体行业仍在低水平的状态上运行，加上巨大的利润空间使得大量的经营者进入这个领域，高速发展的道路上不可避免的出现了诸多问题，如立法不够具体完善、经纪机构的规模较小、实力偏弱，经纪机构的无资质、无证书，经纪企业自身素质等。为此，要完善房地产经纪法规体系，制订相应管理办法，让经纪行为得到切实的保障；加强房地产经纪行业自身建设，强化自律机制；加强对经纪行为市场运作体系的研究，提高市场意识和服务意识，提高经纪人队伍素质，提升专业水准；强强联手，扩大规模，走集团化、规模化经营管理之路。 【关键词】 房地产经纪 问题 措施 趋势　 一、房地产经纪业存在的问题 作为一个新兴的行业，由于发展时间不长，在初步显示其生命力的同时，仍然存在着一些不可避免且又不容忽视的问题。目前房地产经纪行业具体存在着以下几个较为突出的问题： （一）立法不够具体完善 我国房地产业作为一个新兴产业尚处于起步阶段，相关法律法规不够完善。与房地产经纪相关的法律政策文件分别是《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部发布的《城市房地产中介服务管理规定》、国家计委下发的《关于房地产中介服务收费的通知》、国家工商总局发布的《经纪人管理办法》。部分城市据此还制定了一些地方规章。但总的来说还显得不成体系，规定过于原则，针对性不强，缺乏可操作性，许多有关方面的问题难以涵盖。 （二）经纪机构的规模较小、实力偏弱 对房地产经纪业来说，由于市场准入门槛较低，房地产经纪行业风险小、投资少、起步快，因此房地产经纪行业成了许多人人行的首选。据不完全统计，目前我国注册登记的房地产经纪企业机构已逾万家，从业人员数量达几十万人之多。大多数房地产经纪业规模较小，企业实力弱，由此造成信息和信息流通的范围极其有限，成交效率和经济效益低下。 （三）经纪机构的无资质、无证书 根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。尽管这些条件比较低，但是，目前从事房地产经纪的人员，尤其是一些小型经纪机构的从业人员，有的不仅无证从业，甚至根本没有系统地参加过相关的学习培训，有些房地产经纪机构由于无法达到要求或根本不去登记甚至借别人的《经纪人证书》蒙混过关。 （四）对房地产经纪业的管理亦存在很多问题 首先，管理部门职能不清，谁都能管，谁都难管，削弱了管理力度。《经纪人管理办法》规定工商管理部门负责管理广义的经纪人，而《城市房地产中介服务管理规定》则规定房地产管理部门负责管理房地产经纪人，两者职能交叉。照理两个部门应该密切配合，但由于各自执法依据不同，导致各行其政，工商管理部门按照一般经纪人的要求核发营业执照，但对房地产经纪人和经纪机构在专业方面的规定，如资格和资质条件不予配合把关。 二、房地产经纪行业现存问题的解决措施 (一)逐步建立、健全房地产经纪管理制度及相关法律法规 由于我国房地产经纪人制度还不健全，难以适应房地产业发展的需要；因而建立我国房地产经纪人员职业资格管理制度，提高我国房地产经纪人员的业务水平和职业道德修养，规范房地产经纪行为，使我国房地产经纪行业逐步走上规范有序、公开统一的健康发展的轨道，制定一个完善的房地产经纪管理办法非常必要。具体如下： 1．建立全国性房地产经纪机构及从业人员的职业资格管理制度； 2．建立房地产经纪人保证金制度； 3．统一行业服务标准、收费标准及提取方式等； 4．经纪机构及从业人员应承担的相应法律责任和经济责任； 5．对现行法律法规进行必要整合，使其更具针对性和可操作性。 (二)加大规模化经营力度，在组织结构上向集团化、规模化、连锁化发展 规模是市场经济生产方式中企业的一种追求。在经济学中有一种现象称为规模收益递增，即在许多生产过程中，当你把所有投入量加倍时，你就能够以一种不同的更有效的生产方式来经营，从而在实际上使你的产出量增加l倍以上。只有当产品的数量多得值得设置相当大的生产组织时，这些经济效果才能完全体现。规模化经营必然扩大公司的业务量，提高市场占有率，从而增强市场竞争力。 (三)提高自身素质，走规范化经营之路 房地产经纪属于服务性质，没有具体产品，透明度差。加强自身行为的规范化，提高从业人员自身素质和职业道德水准，这是每一个经纪机构必须面对的迫切需要解决的问题。房地产经纪服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产经纪服务工作的人员不仅需要精通房地产业务，熟悉房地产法律、营销、建筑、评估等方面知识，而且还