[之江国际生活广场商业运营管理规划.doc

之江国际生活广场商业运营管理规划 （1.0版） 项目概况 之江国际生活广场项目位于太仓昆太路18号，属于之江国际一期商业项目；项目占地面积约160亩，总建筑面积约18万平方米。 之江国际生活广场是一个综合性、多功能的家居生活MALL，商业经营的主要方向为家居类，是集家居装饰一站式购物消费、家居设计、家居汇展、家居文化、、商务办公、餐饮酒店、休闲等多功能于一体的大型家居主题性购物中心。 在商业经营组合方面，之江国际生活广场包括品牌家居卖场、生活大卖场两大中心主力卖场，以及陶瓷卫浴、集成家居两大主题街区，并配套有家居文化设计中心、特色餐饮休闲商业街、酒店、商务中心等多种功能的服务业态。实际经营面积超过10万平方米，在家居装饰领域，能够全方位的满足目标客户的消费需求。 该项目属于太仓老城区拆迁改造项目，也是市政府重点支持的十大商业载体项目。项目位于太仓成熟的习惯性家居建材消费商圈，周边各类市场林立、汽车站、物流中心配套齐全。对太仓及周边区域的客户，具有强大的吸纳力。 之江国际生活广场作为太仓西区市场群中规模最大、配套最全、硬件最强、管理必威体育精装版的“升级版市场”，她的建成必将成为区域市场的领头羊，太仓西区的核心专业市场，由此而带来的市场集聚效应将大大改变太仓家居业的现状，对于太仓现代服务业的推动，也必将产生深远的影响。 商业规划 本项目原属于“五洋商城”二期项目。项目周边并存有建材市场、美时达家居广场、陶瓷市场、副食品市场等。在安排本项目的商业规划时，主要遵循“整合、提升、创新”的思路，并将五洋商城以及即将建设的地块北侧郑和路专业街纳入到统一商业业态规划的范畴。以利于商业资源的合理配置，实现本项目最优的格局。 以下对本项目周边市场经营状况及对策做初步分析： 周边市场调查、分析 五洋商城的业态 五洋商城经过几年的发展，已经形成一定规模的综合市场，但由于规划不合理，业态管理较松散，造成内部格局比较乱。五洋商城总计约400家商铺，目前，各类家居、装饰、建材类约占30％，机电类行业约占45%以上，空铺约占5%，其它约20％。由于家居装饰、建材类门类较多，分布很散乱，产品档次较低，虽占有30％的市场面积，但没有形成集聚效应和品牌效应，经营状况一般。机电行业是本市场比重最高，经营状况最好的行业。 五洋商城租金水平底层商业约0.4—0.7元/平方米/天，3楼以及部分最初引进的石材业租金水平约0.15元/平方米/天。 在本项目业态规划中，以不排坼五洋，而将其纳入统一市场为出发点。通过项目新商铺的开发，有序引导五洋业态调整，逐步吸纳其家居装饰类产品向本案迁移、靠拢，实现集聚；调整后的五洋商城将主要向五金机电市场、基础建材方向发展。将五洋商城作为本案的兄弟市场、配套市场，是我们的目标，也是实现共同繁荣发展的关键。 北门街橱柜市场 北门街邻人民路，与郑和路干道相交叉，属于市区比较集中的橱柜、小商品类街道，目前商业氛围较好，橱柜为本街区主要经营类型，但品牌档次基本为二三线品牌；其余窗帘、门窗等装饰零星分布，且规模小、杂乱无章。共计商铺61家，其中橱柜类占30％。北门街租金水平约1.2—1.8元/平方米/天。 除了引进外来高端品牌外，本街区的橱柜行业也为我们的招商重点对象，争取整体迁移为上策。 建材市场业态 建材市场位于204国道以西与新华路交叉口附近，本市场规划杂乱，交通出入不便，目前共有商家约100户，主要经营板材、木地板，以及部分家具、门窗、卫浴等。规模普遍小，品牌少、低，属于低端市场。市场缺乏管理及统一推广，经营不景气。建材市场平均租金水平约0.4元/平方米/天。 对于本案，建材市场不是主要目标。随着本项目发展，会对其部分商户产生自然迁移。任其存在或逐渐衰落，对本项目影响不大。 城厢镇政府规划建设的郑和西路专业街商铺，预计营业面积1万平方。适当引导使其业态规划为品牌地板（板材）为主，实现建材市场快速衰落，可以加快本案周边商业氛围的形成，也有助于本项目业态规划的补充。虽然会造成部分商户的流失，但长远看，利大于弊，应积极参与郑和西路专业街的规划、招商。最佳方案是实现“之江国际”品牌的共享，可最大化 化解不利方面的影响，增加项目的影响力。 陶瓷城业态分析 本商业区，主要以卫浴、瓷砖行业为主，专业方向明确，管理尚可以，但缺乏品牌，产品档次偏低，商铺属于临时建筑、设计规划低档，整体形象较差。 陶瓷城总商户数量约55家，其中46％为卫浴类产品，36％为磁砖类，以及部分卫浴五金、灯具、石材等。陶瓷城租金水平约0.26—0.55元/平方米/天。 美时达家居广场 美时达家具五金广场位于太仓汽车站东侧的城北西路，是由太仓市通达房地产开发有限公司投资开发的规模较大的家具五金装饰材料广场。该建筑共四层，店铺有182间，四层，美时达广场的定位为太仓首家一站式