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策略研究报告个人版第五期策略研究报告个人版第五期
震惊你的商业世界系列
——房地产企业是如何破产的
中小房企死亡的典型性样本
对于那些相信中国楼市发展已如脱缰野马的人来说,中小房企的相继破产无疑只是楼市危机的冰山一角。一家中小企业死亡的典型性样本,足以让我们看清中小房企举步维艰的现状。下面要介绍的这家房企位于长三角地区,老板老王草根起家,是个兢兢业业,做事不张扬的人。2003年他开发的第一个楼盘,由于建筑风格新颖,打造生态概念,在当地口碑非常好,此后几年,企业规模越做越大,到了2006年当年营业收入超过25亿元,成为当地数一数二的地产商。
从2013年开始,楼市急转直下,当地房价比最高峰时下跌了20%,地价也跟着急跌,这让老王始料未及,公司也开始进入紧急状态。因为老王2010年曾以6.6亿元拍下一块地,折合楼面价7852元/平方米,这就意味着只有卖到13000元/平方米才能保本。到了2013年12月,另一家公司在周边拍下的住宅地块折合楼面价却只有3204元/平方米,在拿地成本上出现如此的天差地别,这对老王来说简直是晴天霹雳。而且当时周边楼市均价为每平米单价8000~9000元,为了防止房价进一步下滑造成损失扩大,老王只能是赔本赚吆喝。仅此一项老王就亏损了好几个亿。
前几年市场好的时候,地方政府推地的时候把起拍价定得很高,导致开发商高价拿地。现在市场不好了,政府为了提高拍卖成交率,又把起拍价定得很低,导致房企现有资产严重缩水。事实上,房价下跌、土地贬值,像老王这样的开发商们因此承受巨大的开发压力,这在三四线城市已较为多见。
为了能够尽快回笼资金,老王只能豪赌高利润的别墅项目,出价1.3亿元获得开发新区的地块,土地总面积4万多平米,用以开发别墅项目。但是,老王当时在银行已经有24亿的贷款,同时还有5亿的民间借贷。为了筹到购地款,老王只能以三四分的高息继续从民间集资,然后通过抵押地块获得现金流,以支付银行和民间借贷的利息。这属于典型的贷款--拿地--开发--贷款这种10个锅子7个盖的玩法,开发商的自有资金往往都少的可怜,这在业界已经是公开的秘密了。这种玩法的前提是房子销售回款必须畅通,一旦销售回款环节出现问题,资金链就面临崩溃。
真是怕什么来什么,进入马年以后,房产税的推进给投资房产蒙上阴影,首当其冲的就是别墅这类高档住宅,这也成为压垮老王的最后一根稻草,资金链彻底断裂,公司被起诉,进入破产清算,老王也因为非法集资被抓。回过头来看,管理的混乱、高额银行负债、高息民间借贷、地块贬值、楼市萧条、投资方向激进共同导致了这家企业的最终死亡。作为一个典型样本,老王的房企倒闭折射出的是整个房地产业面临的共同困局。
房企倒闭潮愈演愈烈
类似老王这种情况的中小房企并不鲜见。在楼市的寒冬中,中小房企受规模所限,往往抗风险能力更差,所以率先倒下。但是房企存在的问题都是共性的。虽然目前还没出现大型房企出现破产跑路,但是同样也是债台高筑,日子好过不到哪里去。房地产企业境况是不是在恶化,地产商们冷暖自知。
债台高筑、信贷收紧让融资难上加难
必威体育精装版发布的《2014中国房地产上市公司TOP10研究报告》显示,2013年沪深及大陆上市房企的资产负债率小幅上升,达到近4年最高水平。其中,有27家企业的资产负债率高达80%以上,比上一年多了7家。进一步往最近几个月看,情况可能更糟。根据wind资讯数据显示,仅沪深两市141家房企中,今年一季度末有22%的企业资产负债率超过80%,最高的甚至超过93%。
今年年初连续多年登榜中国100强房企的深圳光耀地产被曝债台高筑,5月初,光耀地产由于失信被列入国家失信被执行人名单。随后上市房企首开股份被爆出,利息高于净利润的2倍还多。据披露,首开2013年净利润12.89亿元,利息支出却达到3l.69亿元。大房企尚且如此,中小房企就更不用说了。大小房企资金链通通告急,暴露出地产企业在当前环境下的尴尬生态。借别人的钱多了,压力是不小,可更难的是借不到。
从今年上半年银行信贷大背景来看,继兴业银行停贷事件之后,银行信贷转向紧缩,银行等金融机构不会无限制再给房企更多的“救命钱”,甚至当前金融机构为了控制投资风险已经开始对于中小房企“停贷”,这些因素成为众多中小房企倒闭破产或面临资金面断链的导火索。银行收紧信贷也属于无奈之举,随着楼市低迷,众多房地产项目最终烂尾,银行坏账率飙升。所以在这种恶性循环下,很难说究竟是谁绑架了谁。融不到资的房企被资金链所迫更加饥不择食,纷纷投奔民间的高息贷款。这无疑加速了其死亡。
库存积压,销售惨淡让资金回笼困难
借不到钱,能赚回来也行。可惜,房产商们赚钱也没以前那么容易了。先说销售,2014年一季度中国房地产政策评估报告显示,一季度全国商品房销售额同比下降5.2%,住宅销售额更是降了7.7%,基本跌回了2012
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