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第四章　投资性房地产　　内容介绍　　本章讲四节内容：　　　 　　内容讲解　　 第一节　投资性房地产的定义、特征及范围 　　一、投资性房地产的定义和内容　　（一）定义和特征　　　 　　　　　 　　（二）范围　　 　 　 　　二、注意　　下列特殊项目是否属于投资性房地产：　　1.企业出租给本企业职工居住的宿舍：不属于投资性房地产。　　2.暂时闲置的投资性房地产，企业的意图是继续用于对外出租：属于投资性房地产。　　3.企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。另外，融资租入的固定资产再通过经营租赁的方式转租的，也作为本企业的投资性房地产核算。　　4.按照国家有关规定认定的闲置土地：不属于投资性房地产。　　5.作为存货的房地产，如房地产公司的商品房以及房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权：不属于投资性房地产。　　6.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。　　【例题1·判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（　） 　　 　　【例题2·判断题】企业出租的建筑物或土地使用权，只有能够单独计量和出售的才能确认为投资性房地产。（　） 　　 　　【例题3·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（　）。　　A.已出租的建筑物　　B.待出租的建筑物　　C.已出租的土地使用权　　D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 　 　　【例题4·多选题】下列各项中，不属于投资性房地产的有（　）。　　A.房地产企业开发的准备出售的房屋　　B.房地产企业开发的已出租的房屋　　C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权　　D.企业以经营租赁方式租入的建筑物 　 第二节　投资性房地产的确认和初始计量 　　一、投资性房地产的确认和初始计量　　（一）投资性房地产的确认　　将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：　　1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；　　2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。　　（二）投资性房地产的初始计量：关注取得的渠道　　1.外购的投资性房地产　　对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时意图对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。　　【例题5·计算分析题】2×10年6月1日，甲公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。6月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将其出租给乙公司，租赁期为10年。8月1日，甲公司实际购入写字楼，支付价款共计90 000 000元，假定不考虑其他因素，甲公司采用成本模式进行后续计量。　　要求：作出甲公司的会计处理。 　　 　　甲公司的账务处理如下：　　借：投资性房地产——写字楼　　　　　　　　90 000 000　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　90 000 000　　2.自行建造的投资性房地产　　企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。　　【例题6·计算分析题】2×10年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房，2×10年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租，2×10年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9 000 000元，两栋厂房的实际造价均为12 000 000元，能够单独出售，假设甲公司采用成本模式进行后续计量。　　要求：作出甲公司的会计处理。 　　 　　甲公司的账务处理如下：　　土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产＝9 000 000×（12 000 000÷24 000 000）＝4 500 000（元）　　借：固定资产——厂房　　　　　　　　　12 000 000　　　　投资性房地产——厂房　　　　　　　12 000 000　　　　贷：在建工程——厂房　　　　　　　　　　24 000 000　　借：投资性房地产——已出租土地使用权　 4 500 000　　　　贷：无形资产——土地使用权