翠竹苑营销策划实施方案翠竹苑营销策划实施方案.doc

翠竹苑营销策划实施方案 华语堂策略机构 一、本项目营销需要解决的问题 1、面对市场竞争的残酷性，面对公司资金回笼的紧迫性，如何缩短蓄客周期并迅速开盘，是本次营销的核心问题。 2、项目位置较偏，如何提高客户到项目考察的积极性？ 3、客户在哪里，如何寻找客户？是项目缩短营销周期的关键环节。 4、如何提高销售队伍的积极性，强化执行力，提高成交率？ 5、如何树立良好的形象，挖掘项目居住价值，提升项目品质，达到物超所值的效应？ 6、兴义户外广告受到严格限制，如何有效释放本项目信息？ 本方案将仅仅围绕以上几个问题，制定系统的营销策略及方案。 二、项目核心价值梳理 我们认为，本项目核心价值为三个方面： 1、项目贴近四中及教育局的特殊地理位置优势； 2、项目靠山的风水优势； 3、景观绿化资源丰富的自然资源优势。 因此我们在宣传上要紧紧围绕三个核心价值点展开。 三、营销策略 1、推广策略 一“名”惊人： 项目营销时间紧迫，必须缩短客户了解项目的优势的时间，必须一名惊人，直击人心。我司经过周详考虑，坚持更改案名，除了了上次我们说的原案名名不符实、没有传达项目特色外，翠竹苑给人一栋楼或一个盘里面一个组团的感觉，因此我们坚持启用新的案名。不错，我们是一个小楼盘，但是我们在名字上要给人一种大气感。让客户觉得有一种骄傲感。在大盘盛行的今天这点特别重要。 提升气场 必须强化现场包装，提升卖场的品质感和气氛感，达到舒适甚至达到一定的境界，与项目气质相符。 精准打击： 根据我们对项目的研究以及同售楼部销售人员的沟通，我们认为本项目的客户群体有以下特征： 区域：桔山新区、县份 收入：中低收入 职业：工薪族、个体户等 置业类型：刚需为主流 因此在推广上应根据客户的特征实施精准打击，特别是在区域上进行针对性的推广。 2、销售策略 超低起价发起攻击，力争在短时间内达到人气爆棚 以桔山房开15周年感恩回馈为噱头，公司2013实施微利销售，公布项目起价2280元/㎡(折后)，吸引客户下定。定金2万，按揭享受99折优惠，一次性享受98折优惠。 （注：原本我们打算以2380元的起价推向市场，但是鉴于金州体育城10月份即将开盘，且价格在2380元左右，因此本价格策略立足长远，即：在近期对类似项目具有超强杀伤力，在远期对金州体育城具有价格竞争力。在制定价格时并不以2280作为基准价来制定价格，而是作为特价房的方式推出，也就是说最低的一套为2280元/㎡，该次低的一套直接上升到2368，差价达到80元，不主张直接拉到2380，那样相差100元，作秀的痕迹太过明显。在2368的起价基础上制定整体价格表） 走出去，拉进来 本项目在销售上必须主动出击，确保客户近距离了解项目。要到市区特别是桔山新区人流旺的地方设展点；要到县份进行宣传。当然，如果初期反响热烈，可以不用去县份宣传。 活动聚集人气 展点、现场进行抽奖活动，拉动人气。 展点抽小礼品，最大奖项价值不超过100元； 售楼现场定房抽大奖： 一等奖1名：4999元液晶彩电一台 二等奖3名：价值2000元洗衣一台 三等奖6名：价值500元电磁炉一台 纪念奖若干：价值200元热水壶一个 四、包装及广告推广 1、项目案名 主推案名： 书香名府 本项目名称中的“名府”让购买本项目的中低收入者觉得有面子。 测试结果：85分 该名寓意楼盘占据了得天独厚的地理位置，整体符合楼盘的设计功用。本楼盘景观大气，设计到位。从风水角度来看，气畅圆润，精义相合，数理通达，含蓄幽曲，术机利惬，得天利而致人和，彰星宿而主祥云，将使楼盘脉搏循致，周环融和，明堂气聚，因势藏风。该名可保使用者门庭光耀，殷实家旺而荫蔽四合。此名较佳，乃吉祥之名，可放心使用。(吉)该名寓意楼盘地理位置较好，明堂鸿运，理气顺畅，基本符合楼盘的设计功用。本楼盘景观布局合理，设计到位。从风水角度来看，化煞避凶，中藏枢关，玄理和畅，干支观展陈列，天时地理丁未，大脊微云，财蒸盛蔚，将使楼盘坎坤共宫，环境偕韵，星位据理，适势彰志而宅基向吉。该名可保使用者家门通元，顺气平安，邻里祥和。此名中吉，尚可使用，或可微调。(中吉)