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聚焦中国老年地产创新模式 【主持人】：尊敬的各位领导、各位嘉宾，大家上午好！我是人居环境委员会宣传推广部的孙玉容。不一样的视野、不一样的收获，欢迎大家来到中国人居人居会客厅的讨论现场。首先非常感谢一直以来给予我们人居会客厅活动场地提供的北京梁开建筑设计事务所。“人人享有美好的人居环境”这个重要使命始终贯穿我们人居委的各项工作中，同时也是我们人居委开展各项工作的出发点和落脚点。 今天我们要讨论的主题是“聚焦中国老年地产创新模式”。我们人居人居会客厅所关注的是，我们进入第二青春期这庞大的老年群体在什么样的模式下能够安享他们的晚年，愉快的度过他们的下半生？我们将围绕这一核心问题从老年地产的现状和障碍；中国老年人特点和养老模式；中国的养老体制这几个方面来进行讨论。 下面掌声由请开总为我们作主题发言。 【开 彦】：今天把各位在座的老朋友、老专家召集到一起，主要是想研究一下老年住宅发展的问题。 最近研究会以顾云昌为首的，对老年事业非常关心；研究会协会也成立了老年专业委员会，目前正在筹备中。顾云昌筹备了一个老年研究项目，现在已经上报到建设部科技司，准备就老年住宅市场问题做一些研究工作。 　　刚才赵总给我看了他的日记，1996年的时候开始说老年项目，全国各地很多单位，包括清华，在做老年人的研究；住宅工程中心编《老年住宅设计规范》，又做了一些老年住宅的设计手册和文件，应该说成就很大，从老年建筑设计，老年建筑规范方面做出了一些很好的研究工作。但是十几年过去了，老年地产并没有发展起来，大家有意识想去做，但始终没有把它做出来。当然也有做的，比如说像北京的东方太阳城，在全国比较有名，但是他们还存在一些问题。这个产业目前关心的人很多，像万科、绿地、保利等等这些大型企业在着手研究、着手准备，想做这件事情；但具体怎么做，暂时还没有消息，还不知道怎么做。但是作为房地产行业发展来讲，老年这块很重要，将来对社会的发展，甚至于会影响到国民经济的发展（GDP增长），会产生很大的问题。所以今天把大家请来，探讨一下老年地产这么多年大家都在做工作，但始终没有人去深入去做，究竟是什么原因？如果要做我们应该从哪几个方面去做？老年住宅养老模式是什么样的？发展这个我们要解决哪些问题？通过今天的讨论找到一个方法。 　　将来分四个方面来做：第一，做政策方面的研究（老年地产市场需求量、需要做高品质的有多少，老年居住什么样的住宅，按照什么样的方法去做，需要什么样的支持政策）；第二，从服务的领域，服务的内容，老年人的吃住（精神需求、物质需求）,从体制上面、管理体制、服务体制，包括金融、保险，怎么调动，怎么来配合这个事情；第三，居住模式，规划设计、建筑设计本身应该做什么规模，怎么配合房地产的商人去开发，用什么模式去做；第四，做样板的项目。 　　今天我提出几个问题：一个是老年地产市场，一个是老年居住模式，其中提到四个点：第一，老年地产市场现状与发展障碍；第二，老年房地产开发市场模式；第三，老年人理想家园是什么；第四能有那些政策支持？ 我认为老年地产目前没有形成，在国际上通行模式：住区居家养老、社区养老的模式，全方位生活服务和医疗保健相结合；老年人后半生的生活品质和幸福生活有强烈的愿望。 　　有资料分析估价我国城市在十年内将有大约1/3和一半的老年人具有改善生活品质、生活在理想家园的要求，（近2000万个老年家庭）。老年住宅房地产业具备巨大潜力和价值的市场。 　　老年地产面对的是社会养老理念、养老机制和老年地产市场问题。福利式养老模式、市场机制发展模式。老年地产不同于常规房地产的规律；地产商看不到商机获利点；老年地产开发商的付出和产出严重处在不均衡状态；政府主管部门面对老年现状缺乏有力的扶持奖励和辅助手段。老年地产的发展和老年住宅市场长期未能形成，延迟了老年地产健康发展时机。 有一些数据，这些数据让我们感觉到市场很大，但是市场的缺口也很多。现在一个最大的问题就是怎么样来改善老年生活品质、生活质量，我觉得这是主要的课题。老年退休了是人生最好的时候，自由了，怎么去创造条件让他享受，我认为这是目前房地产可以干得到的事情，房地产的活力比较大，应该能够很快的进来。 启动老年地产市场重要任务之一就是研究启动老年地产的市场模式，提出制定鼓励房地产投入的激励政策和技术政策的建议，吸引社会各界投入和支援。任务之二就是老年地产建设模式，研究老年人的生理和心理行为方式的需求。 　　要做到这个事情，从老年地产的发展形势来看，应该采用两条腿走路的方式，一条是针对社会孤寡老人和低收入老年人群，用加大社区服务、扩大社区配套的福利为主的方式；需要更多的国家的投入和政策支持；另一条是通过市场机制，为开发商提供进入老年地产的优越条件。引入发展政策体系，使开发企业在名誉上、操作上、经济上都有利