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第一章 小区管理整体设想与分析 1.1项目整体分析 1.1.1楼盘名称：大鸿城壹号A地块。 项目坐落在新密市栖霞街南侧，项目由河南省昊东置业有限公司开发建设；小区总占地面积 22649.5平方米，小区总建筑面积：74281.83平方米，容积率：2.68，建筑密度：23% ，绿化率：46% 。建筑比例为：住宅面积：57464.11平方米，商业建筑面积： 3160.42 平方米，地下建筑面积 13441.73平方米，公建配套面积 215.57平方米。地面车库（位）54个，地下车库（位）448个。 1.1.2外部环境分析: 大鸿城壹号A地块由河南省昊东置业有限公司倾心缔造，地处新密市核心区域，配套资源齐全，名校学府云集，人文气息浓厚，是新密市最繁华的地方、高端人群聚居地，是城市中唯一上风、上水、上人居之地。 1.1.3内部环境分析： 大鸿城壹号A地块是一个原汁原味大气异域风情为理念的低密度住宅小区。小区景观从里到外，从高到低，从花草到乔木，五重景观体系，即将营造为新密最纯粹的异域风情社区。项目作为新密市住宅板块的重点项目，将打造成为新密市乃至新密市的优质住宅项目。 1.1.4业主构成分析 通过与开发商规划设计理念的沟通、小区周边市场的调研、对项目现场勘查及功能定位分析，我们对项目的业主构成进行了初步分析：业主类型主要有企事业单位中的白领阶层、投资者、境外人士（含港台人士）及中小企业业主等其他有较高收入的群体，他们有些是第一次置业，有些是第二次、第三次置业的改善型客户群体，也有些是投资群体，他们有着不同的特征和生活的需求。 1.1.4.1企事业单位的白领： 特征：文化修养比较高，追逐时尚生活，讲究生活的品味和情调； 需求：典雅的居住环境，品味高雅的生活情趣； 白领阶层是社会的精英，他们有较高的文化学识和修养，喜欢追逐宁静幽雅，崇尚艺术生活，讲究生活品味与情调，也是有较高收入和具备较高消费能力的阶层。大鸿城壹号A地块悠闲的居住生活环境，正是白领阶层所追求的一个放“心”的家，是他们理想的居所。白领阶层是该项目主要的客户群之一。 1.1.4.2投资者: 特征:以营利为目的，物业易主频繁； 需求：房地产的增值空间，物业服务良好品牌效应； 近几年新密市房产价格一路攀升，地产的增值是必然的。大鸿城壹号A地块项目地理位置优越，周边逐步形成良好的配套环境，地段升值空间大。投资者也是大鸿城壹号A地块潜在的顾客群。 投资者以投资为目的，买房不是为了居住，而是等待时机转手盈利。那物业服务企业该为他提供什么服务呢?投资者的盈利取决于房地产的增值，而保证房地产的增值，其中一个因素就是物业服务的品牌效应，我们通过提升物业服务的价值，为投资盈利提供一个较大的上扬空间。 1.1.4.3境外人士（含港台人士）： 特征：外企、港台企业的中高层，高度崇尚中原文化。 需求：希望有高的物业管理服务水平，追求便捷、便利的生活节奏。 随着城市建设的发展，在新密投资工作的境外人士越来越多，他们迫切需要一个同国外接轨的居住环境。大鸿城壹号A地块社区周边将呈现的完美的配套、优质的服务、宜人的环境，正是他们的最佳选择。 1.1.4.4中小企业主等有较高收入的群体： 特征：经济富足，有过艰辛生活历程，渴望与人交流； 需求：温馨的家园，有一定的沟通交流的机会; 新密的民营、私营、个体经济一直发展的非常好，造就了一批中小企业主等较高收入的群体。他们已从创业初期过渡到平稳发展期。人生的轨迹也转向平滑，所以对生活的质量要求也愈来愈讲究，更新、更好的居所无疑是他们的选择之一。大鸿城壹号A地块项目中宜居的环境，完善的配套，每每勾起他们置业的冲动。过去的艰辛，今天已有倦鸟归巢的感觉，迫切需要一个温馨的家园来烫平痕迹及风雨沧桑，这里不正是他们渴望和向往的理想之居吗？ 大鸿城壹号A地块性质为中高档住宅小区，物业本身的居住人员教育文化层次、经济实力等都是较高的，他们对生活高质量有渴望和追求，对物业管理的需求档次高，同时对生活服务需求具有多样化和个性化的特点。所以对固定人群的服务不仅要讲究人性化服务，更需要在服务上不断创新。 1.1.5大鸿城壹号A地块开启了新密城市精致生活新篇章和安静奢华，享受浪漫人生的发现之旅。另外，本小区也将成为宁静、健康、时尚的现代化宜居社区。这里的业主，追求生活质量，对服务的需求在深度和广度上比其他一般住宅小区要求高，对家政服务等有一定需求。“好马配好鞍”。如果说大鸿城壹号A地块原本的硬件设施是一匹好马的话，那么她所需要的软件服务就是一个好鞍。这里的业主/开发商所选聘的物业服务企业必须是优秀，所提供的物业服务必须是高品质的，这样才能与大鸿城壹号A地块相匹配。 1.1.6项目管理的重点与难点分析 1.1.6.1结合以上项目概况与特点分析，我们认为本项目管理的重