论房地产业的可持续发展.doc

论房地产业的可持续发展 摘 要：房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献，但是，需要注意的是在其发展的过程中却存在许多问题。众多的实践证明，我们在发展房地产业的过程中要尊重客观规律，要努力做到房地产业的可持续发 展，更好的发挥其在国民经济中的作用。 关键词：房地产业 ； 可持续发展 ； 宏观调控 ； 微观基础 房地产业可持续发展的内容较为丰富，涉及土地资源、房地产业、人居环境等。要想实现房地产业的可持续发展，不仅需要政府的宏观经济调控，也需要构建房地产业可持续发展的微观基础。只有这样，才能正确处理好它与国民经济各产业、行业之间的比例关系，处理好速度与比例、效益与质量、近期与远期、整体与局部的关系，逐步实现可持续发展。 一、房地产业可持续发展的含义 （一）房地产业可持续发展的内涵 房地产业的可持续发展是可持续发展理论在房地产业的具体体现。它既是产业自身健康发展的必然要求，也是整个国民经济和社会可持续发展的一个重要组成部分。所谓房地产业得可持续发展，是指既包括土地资源的永续利用，也包括住宅业的稳定协调发展，还包括房地产市场的完善与人居环境改善等多方面内容。由于房地产是地产与房产的统一体，其既有自然资源的基本属性，也是社会经济生活基本的物质基础和物质条件，所以，房地产可持续发展涉及到资源、经济、社会、生态等多方面因素而具有更为复杂多样的内涵。1 二、我国房地产业发展存在的问题 （一）结构失衡 结构失衡是目前房地产发展中面临的一个严重问题，这种失衡最主要的表现在供求结构和成本构成上。目前我国房价虚高的原因之一是成本构成的不合理。主要表现在连带费用过多。在国外一些发达国家，建造工程成本一般占到总成本的70%左右，而在我国只占到37%；而税费、土地、连带成本占65%以上，这是管理不善、不正之风严重、市场扭曲的表现。2 （二）行业不成熟 1、行业的不完全竞争和价格合谋 因为房地产所依赖的最主要资源是土地，而土地是一种不可再生的稀缺资源，政府是垄断的土地供应方，房地产开发商之间的竞争也是有限的。要获得土地资源，常常要看除了价格之外的其他竞争因素。房地产业容易形成价格合谋，主要表现在房地产也不像其他竞争行业那样容易出现价格竞争。房地产总体上的有限供应带来的买卖关系上的优势以及地价上涨的长期预期是这种合谋成为可能。而且就算价格高涨也不会影响销路，反而会刺激消费者得追随行为。这使得开发商能够攫取超额利润，同时也妨碍了市场机制对资源配置的指导作用。就目前房地产市场的情况来看，正是由于这种行业的高垄断性，使得供求两方面的力量制衡极不平等，商品房的价格基本上是由房地产开发商来主导，购买者对放假的影响根本不存在，对产品质量的要求也让位于市场竞争的实现。 2、行业发展的后劲不足，企业缺乏核心竞争力 房地产业的低技术壁垒导致进入相对容易，降低了行业的技术性和专业性，导致行业发展后劲不足。房地产业实际上是一个资源整合型企业，企业并不具体承担项目的设计、建设甚至销售等功能，因此在技术要求上其转换成本相对较低，专业技术性要求一般，只要有资金实力的企业或者集团就可以进入产业。在彩电、手机等行业利润逐渐下降的趋势下，房地产业的丰厚利润吸引了大批业外企业纷纷介入。在知识经济时代，企业的核心竞争力必须依靠专业和技术进步的支撑。而现在的状况是，大量并不具备技术和其他相关背景和优势的企业进入房地产业，许多投资只是想短期获利，真正致力于长期的并不多。这样就决定了开发商的惰性。他更愿意投资于能尽快见效并收回投资的领域，而在科技进步方面的投资就尽可能的压缩。3 3、房地产服务业发展滞后 房地产服务业作为开发商和消费者之间的纽带和桥梁，作用非常重要，但我国当地产业服务发展滞后。就房地产发展总的趋势来讲，越来越细的专业化分工是不可避免的。而中国目前的开发商，是融投资者、开发商、销售商、物业管理经理等职能于一身的，专业化分工极不发达。长期以来，中国存在大开发、小中介、弱管理的趋势。就中介来看，近几年虽然房地产中介机构遍地开花，但绝大部分规模小、管理乱、技术落后，甚者无固定的办公地点，而且有关法律也不完善，市场显得很混乱。因为许多房地产开发商的短期行为，使得他们的开发行为与物业管理脱节。 三、实现房地产业可持续发展的对策 （一）发挥政府的宏观调控作用 1、切实做好房地产业的长期发展规划，保持房地产业的适度增长 近几年，在我国成功实现国民经济软着陆的前提下，房地产业以高于国民经济增长速度几倍的发展速度持续、快速地增长，如果我们不考虑房地产自身的承受能力及其与其他产业之间的结构与比例关系，继续保持这种高速发展水平，则房地产业不可避免地会产生一定的泡沫成分，呈现一定程度上的过热，其发展也会失去根基而成为无本之木。因此，考虑到我国国民经济的持续、稳定发展及房地产