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延津县彩印纸箱包装总厂 拟估算房屋建筑物、土地使用权价值抵押贷款项目 资产评估报告书摘要 重要提示:为延津县彩印纸箱包装总厂申报的固定资产和无形资产进行评估，估计在评估基准日的市场价值，为其估算房屋建筑物、土地使用权价值抵押贷款项目提供参考意见。 二、 评估对象和范围:本次评估对象为延津县彩印纸箱包装总厂申报的固定资产与无形资产。本次评估。本资产评估报告有效期为一年，自评估基准日2014年月20日至20年日。河南金元资产评估有限公司: 委托方、被评估单位和评估报告使用者 延津县彩印纸箱包装总厂，注册号：410726615088194，经营者姓名：朱荣和，组成形式：个人经营，经营场所：延津县城关延丰路西，经营范围:纸箱。 (二): 为延津县彩印纸箱包装总厂申报的固定资产和无形资产进行评估，估计在评估基准日的市场价值，为其企业拟估算房屋建筑物、土地使用权价值抵押贷款项目事宜提供参考意见。 评估对象和范围: 本次评估对象为延津县彩印纸箱包装总厂申报的固定资产与无形资产。本次评估。价值类型及其定义2014年月20日2014年月20日 本次评估的主要依据有： 行为依据: 牛光生与河南金元资产评估有限公司 《中华人民共和国城市房产管理法》 国务院(1991)91号令《国有资产评估管理办法》。 国家原国有资产管理局国资办发(1992)36号文《国有资产评估管理办法施行细则》。 国家原国有资产管理局国资办发(1996)23号文《资产评估操作规范意见（试行）》。 财政部14号号令《国有资产评估管理若干问题的规定》。 国务院国有资产监督管理委员会令第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》。 3. 准则依据： （1）《资产评估准则—基本准则》 （2）《资产评估职业道德准则—基本准则》 （3）《资产评估准则—业务约定书》 （4）《资产评估准则—评估程序》 （5）《资产评估准则—不动产》 （6）《资产评估准则—评估报告》 （7）《资产评估准则—房屋建筑物》 （8）《资产评估准则—土地使用权》 （9）《资产评估准则—工作底稿》 （10）《企业国有资产评估报告指南》 （11）中国注册会计师协会【2003】18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》。 4. 产权依据： （1）委托方提供的产权持有者营业执照； （2）委托方提供的被评估资产清单。 （3）被评估单位发表的委托评估资产权属承诺声明。 （4）被评估者提供房屋产权证、土地使用权证。 5. 取价依据： 《资产评估常用数据与参数手册》 产权持有单位提供的资产评估申报表； 国家统计局发布的（2011）各种价格定级指数； 评估人员市场询价获取的相关价格信息 评估方法： 资产评估的基本方法包括市场法、成本法和收益法。 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 成本法是从成本的角度来衡量资产的价值，它首先估算与评估对象完全相同或功能相同的全新资产的成本。 收益法是指通过将被评估资产预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法。 (一) 评估方法的选择和确定 根据国家国有资产管理及评估的有关法规和本次资产评估目的及委估资产类型，遵循客观、独立、公正的原则及持续经营、替代性、公开市场等评估假设，本次资产评估采用的方法是市场法。 依据此评估原则和方法，我们对委估资产进行了全面的清查盘点和必要的核查及技术鉴定，查阅了有关文件及技术资料，实施了我们认为必要的其他程序，现在对具体资产评估情况分别报告如下： 市场法是将评估对象与同一供应圈近期交易的类似房地产进行比较，通过交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正后，得出房地产价值的一种评估方法。 根据估价目的和估价对象的特点，我们选取市场法进行估价。 这是出于如下考虑：因估价对象所在区域可以搜集到3个以上可比案例，故可采用市场比较法。 市场法评估价值计算的基本公式为： 房地产评估单价=近期交易的类似房地产成交单价×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正 房地产评估值=房地产评估单价×房屋建筑面积 土地使用权评估采取市场法进行评估。 评估人员按照国家有关法律、法规及资产评估操作规范的要求，结合被评估资产的特点，根据不同的资产类别分别进行评估，然后以单项加和的方法确定被评估资产的总价值。 评估程序实施过程和情况： 本次评估于2014年11月20日开始，至2014年12月3日工作基本结束。整个评估工作分几个阶段进行： 明确评估业务基本事项： 我资产评估机构几首委托方的委托后，对延津县彩印纸箱包装总厂的固定资产、土地使用权进行评估，） (一)、基本假设 公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，