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第2章 业 主 学习目的与要求 1 业主及业主意识 业主： 物业的所有权人，即物业的主人，是物业服务企业提供物业服务的对象，是物业管理市场的主体之一。 单个业主 业主大会 业主委员会 1 业主及业主意识 物业使用人： 指不拥有物业的所有权但通过某种形式获得物业使用权并实际使用物业的人。 与业主共同居住的亲友 物业的租户 使用人和业主的区别： 使用人不具有在业主大会上的投票权。 1 业主及业主意识 业主意识： 浓缩业主在物业管理过程中的权力和义务，是业主获取和保障应得利益、规范和约束自身行为、监督和配合物业服务企业的基础。 权利意识 自治意识 自律意识 业主意识－－权利意识 参与权（前提） 知情权（基础） 选择权（关键） 监督权（保障） 业主意识－－权利意识 业主意识－－自治意识 业主意识－－自律意识 2 业主大会 业主大会： 是由物业管理区域内全体业主组成的最高权利机构 是物业管理的决策机构 代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 2 业主大会 业主大会职责 制定和修改业主大会议事公约 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 改建、重建建筑物及其附属设施 有关共有和共同管理权利的其他重大事项 2 业主大会 业主大会会议类型 首次业主大会会议 定期会议 临时会议 2 业主大会 业主大会会议形式 集体讨论与书面征求意见 全体大会和代表大会 2 业主大会 业主大会法定人员 《物业管理条例》规定： 业主大会会议应当有物业管理区内代表半数以上投票权的业主参加，方可召开 如经持有半数投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会会议 2 业主大会 业主大会公告 《物业管理条例》规定： 业主委员会应于业主大会会议召开15天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报物业管理行政主管部门备案。 2 业主大会 业主大会会议程序 《物业管理条例》规定： 所有享有投票权的已住业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任 业主大会会议的出席人数达到规定人数时，在会议上提出待决定事项，由出席会议的业主表决，经与会业主所持投票权1/2以上通过有效 2 业主大会 业主大会会议程序 《物业管理条例》规定： 业主投票时，票数的计算原则上按业权比例确定，其具体计票方法可由业主大会议事规则决定。 计算票数有两种方法： 一是按所拥有的产权面积计算 二是按所拥有的独立单元计算 3 业主委员会 业主委员会性质： 业主委员会工作性质是业主大会的执行机构，其权力来源于业主大会。 业主委员会宗旨是代表本物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业合理、安全地使用，维护本物业的公共秩序，创造和谐的生活和工作环境。 3 业主委员会 业主委员会职责： 召集业主大会会议 代表业主与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务合同 监督和协助物业服务公司履行物业服务合同 监督管理规约的实施 业主大会赋予的其他职责 3 业主委员会 业主委员会工作内容： 负责召集、组织业主大会 代表全体业主选聘物业服务公司，完成交接 监督和协助物业服务公司 监督管理规约的实施 做好与有关部门的配合 3 业主委员会 业主委员会监管： 业主委员会成员监管 成员应具备的条件和罢免条件 业主委员会机构监管 委员会的备案和换届 业主委员会行为监管 不作为 违法 3 业主委员会 业主委员会经费来源： 由全体业主承担，由业主大会议事规则规定其筹集、管理和使用方式 提供形式： 单独缴纳 从专项维修资金的收益中或共有部分经营收益中提取 业主委员会组织： 业主委员会组织： 业主委员会组织： 业主委员会会议： 业主委员会会议： 业主委员会会议： 业主委员会会议： 业主委员会与物业服务企业： 委托与合作并存 听取业主意见建议，监督和督促物业服务企业提高服务水平； 提醒和要求业主履行相应义务，支持、配合物管企业的工作。 业主委员会与居民委员会： 居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，但其大部分职责都是办理政府交办的事项。 两者都是以一定地域为基础，服务对象和职责有部分交叉，但两组织存在本质差异。 4 《业主大会议事规则》和《管理规约》 本章要点 3 业主委员会 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .