豪华度假别墅前期策划书.doc

豪华度假别墅 项 目 前 期 策 划 书 工程概况 工程简介： 该工程是位于某某湖边附近的一座度假别墅建筑面积共500平方米,包括上下两层配有健身房、车库、卫生间、取暖设备及小花园等。 安全目标：不发生重大伤亡事故，重伤事故频率控制在0.5‰以内，工伤事故频率不超过2‰，夏季施工应注意预防中暑。 功能目标：项目建成后，既能使别墅与自然环境有机结合，保障居住环境的私密性与舒适性，又满足度假生活的各项使用要求，拥有优美宜人、接近自然的室内外度假休闲环境。 技术目标：符合我国高档居住区的设计规范标准。 经济目标：总投资1000万元人民币。使用年限为50年。 社会目标：满足使用者的使用需求。 生态目标：尽量不破坏周围自然景观，建筑垃圾运往别处。 成本目标：本工程总造价控制1000万左右，不超过百分之10. 3、风险 1.直接风险 （1）工期风险（按照工程项目前期策划管理制度中工期风险列出七个方面，分别进行工期风险因素识别） 本合同规定:若因承包人原因不能按合同工期竣工,每推迟一天按合同价款的万分之二处罚,并承担由此引起的一切损失和法律责任。 本工程合同价款为1000万元，工期每推迟一天罚额为2000元，数额较大；合同规定我方应承担由此引起的一切损失和法律责任，由于本工程为商品住宅楼，若因我方原因工期延误，导致延迟交房，业主势必要将延迟交房的损失转嫁我方。 （2）质量风险（按照工程项目前期策划管理制度中质量风险列出六个方面，分别进行质量风险因素识别） 本合同15条规定：工程质量达到优良，结算时奖励该优良工程造价结算的0.5%；工程达到市优，结算时奖励该市优工程造价结算的1%；工程若仅为合格，扣该工程结算造价的0.5%。 涉及金额最高为1000万元，数额巨大；目前有关部门已取消优良工程评选，若未评为市优工程，则只能为合格工程。 （3）技术风险 本工程属一般住宅工程，技术含量不高；但本工程作为高尚商品房，对各种质量通病及质量隐患的防治就显的极为重要。故本工程技术风险主要集中在工程测量控制、外墙（门窗、厨卫间防水）渗漏、房间净空尺寸等方面。 （4）安全风险（按照工程项目前期策划管理制度中安全风险列出七个方面，分别进行安全风险因素识别） （5）索赔签证风险（按照工程项目前期策划管理制度中索赔签证风险列出三个方面，分别进行索赔签证风险因素识别） 工程变更的有效性；工程变更的时效性；工程变更签证的管理。 （6）指定分包与指定材料风险 本工程桩基工程、铝合金门窗、阳台栏杆（百叶）、电梯工程等为业主指定分包工程；内墙保温砂浆等为业主指定材料。以上工程对项目总体进度计划的实施影响深远。 2间接风险 （1）业主方行为特点风险 （2）物价上涨风险 本工程采用调量不调单价的固定单价合同，投标人中标后与招标人核对工程量，经双方确认的造价为合同价。 （3）不可抗力风险 合同规定不可抗力按通用条款执行。 （4）管理风险 管理风险主要集中在以下几个方面：一内部管理人员的团结协作；二是业主、监理和兄弟施工单位的配合；三是外部质监、环保、公安、市容等监察监督部门。 （5）付款风险 合同规定付款节点，业主能否按节点及时兑现是风险。 （6）民扰或扰民风险 本工程处于某某湖畔，可能会对环境造成破坏，引起附近居民不满。 （7）施组及方案认可风险 施工方案应兼顾技术与经济措施；保证方案的有效性。 3其他风险 （1）合同中约定不明和隐含条款带来的风险 （2）业主的资金或其他原因引起的停工及损失 （3）竣工风险 （4）竣工结算风险策划 项目的定义 项目主要由别墅主体、健身房、车库、卫生间、取暖设备及小花园等组成。 三、项目生命周期 1、前期策划阶段 1） 目标设计（总目标、系统目标、子目标、可执行目标） 2） 项目建议书 3） 可行性研究报告 4） 评估、决策 2、项目计划与设计阶段 1） 筹建项目组织（项目法人） 2） 获得土地使用权 3） 规划、勘察、设计 4） 计划 5） 招标 6） 办理许可申请审批手续 7） 现场准备 3、施工阶段 1） 施工过程控制（四控三管一协调） 2） 中期评估 3） 竣工验收（自检、申请、联检） 4） 运营准备 4、结束阶段 1） 试运行、验收与交接 2） 竣工后工作（决算、资料交接） 3） 保修和回访 4） 项目后评价 5） 运营维护 四 、项目可行性研究 1、项目概况：?在湖畔旁建设建筑面积约500平方米的豪华度假别墅，配有健身房、车库、卫生间、取暖设备及小花园等。总投资1000万元。 2、项目建设的必要性及有利条件。项目建成后，既能使别墅与自然环境有机结合，保障居住环境的私密性与舒适性，又满足度假生活的各项使用要求，拥有优美宜人、接近自然的室内外度假休闲环境。 3、项目建设方案及内容：建筑面积500平方米，总投资1000万元