[第5、6章开发、交易程信和.ppt

四、房地产抵押的范围 2、房地产抵押权所及标的物的范围 ⑴房地产自身。以土地使用权抵押的，其地上建筑物、其它附着物随之抵押；以房屋所有权抵押的，其占用范围内的土地使用权也同时抵押。以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，当事人办理了抵押物登记的，则为房地合同抵押约定内容。 ⑵房地产的从物。从物指非主物的构成部分而从属于主物，并对主物发挥辅助效用之物。由于房地产抵押权为就抵押物拍卖价金优先受偿的价值权，基于主物之处分及于从物的原则，实行房地产抵押权拍卖房地产时，其效力自应及于房地产的从物。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 三、房地产转让的合同 （一）房地产转让合同的概念 房地产转让合同是指当事人双方约定买卖、赠与或以其他合法方式转移房地产，由一方交付转移房地产及所有权于他方，另一方支付价款的协议。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 三、房地产转让的合同 （二）转让合同的有效要件 1、当事人主体资格 2、意思真实表示 3、不得违反法律、政策和社会公德 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 三、房地产转让的合同 （三）转让合同的内容 1、转让方、受让方的基本情况； 2、转让房地产情况； 3、房地产转让因由；4、双方申报成交价款及双方议定的付款及房屋交付办法； 5、定金及违约责任； 6、纠纷解决的方式； 7、甲方乙方双方签字、盖章。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 四、房地产转让的条件 土地使用权取得的不同方式决定了转让条件的不同 ： （一）出让方式取得土地使用权房地产的转让： 其一，要按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让； 　　其二，按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。 分为两种情形，一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地 的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 四、房地产转让的条件 （二）以划拨方式取得的土地使用权房地产的转让 以划拨方式取得的土地使用权房地产转让的前提，是必须经有批准权的人民政府审批。经审查准予转让的有两种处理方式： 第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让； 第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 五、禁止转让的房地产 1、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 2、依法收回土地使用权的； 3、共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 4、权属有争议的； 5、未依法登记领取权属证书的； 6、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 法律、法规规定禁止转让的其他情形，是一种灵活性安排，既包括现行法律、行政法规规定的其他情形，也包括将来法律、行政法规就新的情况作出的决定。 Evaluation only. Created with Asp