[第一章物业管理概述zzp.ppt

物业管理概论与法规 安静主编《物业管理概论》 吴剑平主编《物业管理法规》 第一章 物业管理概述 第一节 物业与物业管理 第二节 物业管理的基本内容 第三节 物业前期管理 第四节 物业管理法 第五节 物业管理法律关系 第六节 物业管理法的地位、作用与物业管理法律规范的表现形式 一、 物业与物业管理 (一) 物业 (二) 物业管理 (一) 物业 “物业”一词，在不同的国家和地区，有不同的含义。 我国目前所说的“物业”来源于香港地区方言“Real Property”或“Real Estate”，在香港，主要指单元性房地产。 我国内地，有关“物业”的概念大致相同，但是在具体表述上有细微的差别。 有关物业的表述 建设部房地产司：物业定义为已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。 《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定：本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。 有关物业的表述 《上海市居住物业管理条例》：住宅以及相关的公共设施。 《江苏省城市住宅区物业管理办法》：本办法所称物业，是指已建成并投入使用的住宅区各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。 物业的概念 物业主要包括以下三个方面： 已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物； 与这些建筑物相配套的设备和设施； 相关的场地。 物业的定义：是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地。 物业的性质 1.物业的自然属性 （1）二元性：土地与建筑物 （2）有限性：土地有限 （3）差异性和多样性：土地的优劣，建筑物功能、位置、技术条件 （4）固定性：物业的空间不可移动性 （5）耐久性：土地不可毁灭，但建筑物可灭失或逐渐损耗 （6）配套性：配套设施可满足不同需要 物业的性质 2.物业的社会属性 （1）稀缺性：物业的供给与需求 （2）商品性 （3）保值、增值性 （4）易受政策的调控性 （5）交易的契据性 (二) 物业管理 简单的说，就是人们对物业的管理活动。 广义：是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后的管理和服务。 狭义：即一般只限于对该楼宇进行管理服务。 (二) 物业管理 建设部颁布施行的《城市新建小区管理办法》对“住宅小区管理”作了相当于物业管理的定义的解释； 《广东省物业管理条例》规定了物业管理的内容； (二) 物业管理 《江苏省城市住宅区物业管理办法》也对物业管理作了定义； 但是有的地方在制定地方性法规或政府规章时则回避了对物业管理的定义。 (二) 物业管理 在市场经济体制下，从物业管理的发展趋势来看，物业管理的范围将是越来越宽，因此，应从广义上来做出： 物业管理，是指物业管理企业依照合同约定，对物业及其环境、公共秩序等进行专业化的维修、养护、管理，并提供相关的服务。 (二) 物业管理 物业管理定义中的内涵： 1.物业管理是业主及物业使用人、物业建设单位、物业管理企业等多个责任主体的共同活动。各责任主体在物业管理活动中依法享有各自的权利，同时承担相应的法定义务与责任。 2.必须依照法律法规的规定以及合同约定，从事物业管理活动。 (二) 物业管理 3.物业管理的范围是指一个特定的物业管理区域内，物业的共同部分和共同事务。 4.物业管理所提供的产品是服务。这种服务能够使物业处于一种正常的使用状态，满足物业的使用功能，延长物业的使用寿命是物业保值、增值的重要因素。 5.物业管理对公共秩序的作用是提供协助性管理服务，属于安全防范性质。 物业管理的必要性 业主住户的要求提高 楼宇兴建渐具规模 物业设备先进 地产发展的需要 生产发展的需要 物业管理的发展史 1.起源： 起源于19世纪60年代的英国，当时有一名叫奥克维亚·希尔的女士迫不得已为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎预料地收到了良好效果，不仅改善了居住环境，而且还使业主承租人的关系由原来的对立变得友善起来，首开物业管理之河。 物业管理的发展史 2.物业管理在中国的发展： （1）1981年3月10日，中国第一家专业化物业管理企业---深圳市物业管理企业成立。 （2）1990年深圳市在新开发的莲花二村住宅小区进行了全方位的物业管理试点。1992年该小区被评为全国模范文明住宅小区。 物业管理的发展史 （3） 1993年3月26日--30日，建设部房地产业司在番禺、深圳召开的一次较高层次的全国房屋管理高级研讨会，第一次确立了将物业管理作为我国房屋管理走向市场经济的新模式与新体制。会议的结论：我国必须走专业化、社会化的物业管理之路。 （4） 1994年3月23日，建设部颁发第33号令：《城市新建住宅小区管理办法》。 物业管理的发展史 （5） 1994年6月18日，我国第一部地方性物业管理法规《深圳经济特区住