[第一章社区政策法规.ppt

案例导入（一） 案例分析(视频） 这些年，因小区发生人命案而把物业公司推上被告席的诉讼，已非鲜有，争论非常激烈。与此同时更多的是，住户因停放在小区内的自行车、汽车等丢失或家庭财产被盗，而引发的业主和物业公司在对小区安全责任问题上的纠纷。家住重庆金科花园小区的刘洪建先生，2007年3月6日早起外出时发现他停放在小区地下车库的汽车不见了。他以物业公司疏于管理为由把物业公司告上法庭，结果获赔16万元。　　小区安全到底谁负责任？物业公司疏于管理导致业主人身、财产损失，要不要负法律责任？对这个长期以来困扰业主和物业公司的问题，《物业管理条例》给了一个说法。 条例明确规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”这就是说，合同是最根本的依据。 案例导入（二）P1 问题一、 物业收取装修保证金的“真正目的”是什么？ 物业服务企业是否有权对业主的违规行为进行处罚？ 从表面上来看： 物业企业收取所谓装修保证金的理由 是为了规范业主装修行为，保障公共设施 及楼体外立面、结构等方面的安全，或者 是在业主装修过程中出现损害其他业主利 益的时候，物业企业直接扣除该业主事先 交纳的保证金。 从本质上来看 物业企业收取装修保证金的真实动机在于获取 高额的利益，我们对此来算一笔帐：一个中等规模 的住宅区有2000套房子，一套房子收取3000元的装 修保证金，那么物业企业应该收取的保证金就是 600万，业主的正常装修期为40天，一般物业企业 都要求在装修完毕后3个月左右才退钱，也就是说 ，物业企业正常使用上述600万的时间就是将近半年，姑且不说物业企业拿这笔钱去投资可以产生收 益，就算是银行利息的话，这600万产生的收益也 相当可观！ 就算是正常退费，物业企业退的也是装修保证金 的本金，而不包含占用保证金产生的收益。如果 去银行贷款600万会产生多少利息？这可是无息使 用啊，更何况很多物业企业并不是按时足额退还 ，大都会以预付物管费的借口少退保证金，以谋 取更大利润。这就是物业企业乐于收取保证金的 真正目的。 是否有权？ 第一、 从企业的经营范围来看，物业服务企业主要从事物业服务，它的经营范围不是建设施工和装修服务。很显然，物业服务企业作为一个装修外行，根本就没资格认定一个装修企业的装修行为是否符合法律法规。 第二， 物业服务企业从性质上来说也只是一家企业，而不是行政机关，没有法律规定的执法权，也没有行政机关依法授予的处罚权。即使物业服务企业发现业主在装修过程存在违反规定的行为，也无权进行处罚。我国有关住宅装修的最高法令是国家建设部颁发的第110号令：《住宅室内装饰装修管理办法》该办法规定：第十七条物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理， 发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。条例中写得很清楚，物业公司发现装修过程中有违规违法行为的，只能是向有关部门报告，并由城市建筑行政主管部门依法进行处理。就像物业管理公司在小区中发现小偷一样，物业管理公司只能把它扭送公安机关进行处理，而不是对小偷进行处罚。 第三、 物业企业无权决定对装修中的违规行为究竟要扣多少钱，这个量刑权也不是一家企业所具备的。 第四、 就算业主存在违规装修的行为或者对其他业主的权益造成损害，物业企业在业不能作为维权的主体，要求违规业主承担责任，而应当是受到侵害的业主依据法律的规定，向侵权的业主进行索赔。 问题二： 如果物业公司将老张不交物业管理费的行为告上法庭，法院将如何裁判？ 根据原、被告签订的物业管理合同约定，原告负责的物业管理仅是对小区内公共设施、公共秩序的管理，并未特别约定对被告私人财产的保护责任。老张对其主张的物业公司保安措施不到位致其财产受到侵害的事实没有提供证据证明，故法院不予采信法院判决，支持了物业公司的诉讼请求。 第一节 政策与法规 一、什么是政策 二、什么是法规 （二）法律部门 中国的法律体系就最高效力来说处在统帅地位上的是宪法。比方说一个国家的法律体系像什么？就像一棵大树，宪法就像树干，在树干上有七条主枝，也就是七个法律部门。在主枝上面有很多旁枝和叶子，这就是行政法规和地方性法规。在这个树上挂满了累累的果子，每一个果子都代表着一个国家的一项制度，这样一个比喻可能就把法律体系说清楚了。 第一个法律部门是保证宪法实施的宪法相关法部门。比如选举法、组织法、反分裂国家法等，共有38件