[北京市写字楼市场整体状况暨中关村写字楼1525444004.docVIP

2003年北京市写字楼市场整体状况暨中关村写字楼市场研究报告主要内容 第一章??????????????? 北京市目前写字楼市场状况分析 (九力研究部，策划部联合编制） 2001年，北京申奥成功、中国加入WTO、APEC会议圆满举行等一系列大事的发生，无疑为沉寂已久的北京写字楼市场注入了一剂强心针。据统计，2002年北京拟、在建写字楼面积达到1200万平方米以上，其中市场新增供给量为280万平方米，是2001年市场新增供给量的一倍，同时也使北京写字楼市场存量达到了925.98万平米。 ? ? ? ? ? ? ? 图 截至到2002年底北京市写字楼存量(单位:万平米) 图－2002年北京市写字楼新增供应量（单位：万平米） 数据来源：北京市写字楼信息网 预计2003年北京市将有300万平米的写字楼入市，再加上未被消化的市场存量，市场竞争程度还会进一步的加深。 1. 区域竞争：中关村略逊一筹 目前，北京市写字楼主要分布于CBD（商务中心区）、中关村、金融街三大板块，但由于三大板块写字楼的存量与新增供量不同，各个板块在今年的表现也会大不一样，有的板块将呈现租金和售价回升的趋势，而有的区域则会出现竞争进一步加剧的场面。 CBD区域历来是高档写字楼的聚集地，预计2003年该区域会有四栋写字楼入市，共22万平米。 图－2003 CBD区域新上市的楼盘 数据来源：北京市写字楼信息网 另外，在建项目世纪财富中心（15万平米）和北京财富中心（70万平米）今年也会有少量的写字楼供应量，2003年该地区能提供给市场的面积至少也在40万平方米以上，而且未来三年内该区域的市场总供给量将达到70万平米。 随着CBD规划的出台，该区域的需求也日趋放大。根据九力公司去年对CBD区域部分甲级写字楼客户类型的调查结果来看，外企特别是跨国企业是该区域写字楼最主要的客户类型。此外，保险、汽车制造、银行等和世界贸易组织相关行业的需求也比较强烈，如民生银行与另外一家公司合资成立的民生人寿保险公司在联合大厦也租了2600平方米的使用面积；一汽大众、中国一汽和现代汽车在嘉里中心、南银大厦和盛世大厦分别租或买了3000、4500和1600平方米的面积；外资银行尽管在2002年没有大的动作，但由于预计会有更多的外资银行拿到营业执照（目前已有19家），因此2003年估计外资银行对写字楼的需求会日趋强烈。 ? 表－CBD区域现有写字楼的主要客户群体 写字楼名称 套间面积 入住时间 开间状况 客户数量和需求面积描述 主要的客户类型 航华科贸中心 110－2000 现房 大开间 不祥，没有统计过。 外企 国贸写字楼2座 64－1133 现房 自由组合 有80％左右的客户需求在201－500平米之间，他们消化了30％的写字楼面积；另外20％的客户需求在2001－5000平米之间，消化了写字楼70％左右的面积。 主要是世界500强的跨国公司和外企。 建外SOHO 70－250 2004 自由组合 有大部分客户需求在201－500平米之间。 私营企业 东方银座 100－1000 2003 自由组合 各种面积客户比例比较均衡。 外资 赢嘉大厦 133－1366 现房 大开间 有10％的客户需求在200平米以下，50％在501－800平米，20－30％在801－1000平米。 合资，外资和国有 京汇大厦 100－1800 现房 大开间 70%客户需求在2000平米以下，其中中等面积需求占了50％。 外企 数码01大厦 90－542 现房 自由组合 20－30％的客户需求在2000平米以下，其他的比较均衡。 外企，国有股份制公司 ? 金融街作为全国最主要的金融中心，长期以来是国内外大型金融企业的盘踞之地，对写字楼的需求也比较旺盛，甚至导致了2002上半年整个区域处于无房可卖的断档期。但随着下半年到2003年北京国际金融大厦，富凯大厦、中证大厦的开盘，宣告了金融街二期建设的正式开始，也使金融街写字楼市场的断档现象逐步得到缓解。 表－2002－2003金融街区域新增写字楼 项目名称 总建筑面积 现已入驻客户 富凯大厦 11万 中国保险公司，华夏银行， 中证大厦 15万 ? 金融国际大厦 11万 中国证券监督委员会、三峡证券、西城区资产管理有限公司 总计 37万 以中资的金融企业为主 但由于北京国际金融大厦一栋已被中国保险公司买下，另一栋的大部分也卖给了华夏银行，而富凯大厦的大部分也卖给了中国证券监督委员会、三峡证券、西城区资产管理有限公司这样的国内金融机构，因此这两栋新入伙的写字楼在2003年实际上已剩不了很多