郑州低密度住宅项目市调郑州低密度住宅项目市调.doc

郑州低密度住宅市场调查 （调查时间：5月24日—26日；调查人：毛逸飞） 一．个案调查 【龙湖板块】 1.龙泊圣地 项目地址： 泰山路与商业路东 项目规模： 占地5000亩，建筑面积150万㎡ 产品形态： 目前在售为四期A/B组团，包含滨湖联排及双拼别墅 主力面积： 联排240—280㎡,双拼160—190㎡ 小高层：54/90/130㎡ 销售价格： 别墅：约12000—13000元/㎡ 小高层：报价6000元/㎡起,特价房优惠后约5000元/㎡。 营销进度： 尾盘销售，仅剩余少量房源，别墅约剩30套。 推广主题（SLOGAN ）：中国人的别墅精神 项目观感：本案属于龙湖片区早期的别墅项目，知名度较高。项目规模巨大，地理资源较为优越，拥有较大的天然水域，绿化率很高，植被茂盛，但环境相对比较原生态，精致程度不足，比较粗放。 在售别墅双拼面积较为紧凑，总价相对较低；联排位于湖边，亲水性强。但建筑形态比较陈旧，缺乏特色和美感。 2.富田·兴龙湾（大爱城） 项目地址：郑新路与春兰路西500米 项目规模：占地512亩，建筑面积约48万㎡ 产品形态：多层洋房、电梯洋房、小高层、高层、联排别墅、双拼别墅 目前在售为洋房、电梯洋房部分，新推4栋电梯多层和洋房； 主力面积：前期以 86㎡两房91/107/151㎡三房为主，新推房源140—160㎡ 别墅：207—366㎡ 销售价格：多层均价5100元/㎡，洋房7000—13000元/㎡；别墅暂未销售 营销进度：目前新推4栋7层电梯洋房，面积85—195㎡ 销售政策：认筹“1万抵2万”开盘时间未定 推广主题（SLOGAN ）：龙图腾、万物兴 项目观感：项目整体风格简洁、稳重，有一定品质感。项目自身具有较大面积的商业配套，利用商业街的形式将洋房/高层区与别墅区实现分割，利于保证未来别墅区的品质和管理。 目前推出的电梯多层/洋房皆为砖混结构，优惠较为复杂，力度较大。 本案推广由零点星换为大智之后，推广力度较大，以全新的形象出街，前后反差剧烈，比较吸引眼球。 3.正商·红河谷 项目地址：老107与绕城高速南500米 项目规模：占地500亩，建筑面积50万㎡ 产品形态: 双拼、联排别墅、5.5F洋房、7F电梯洋房、高层等； 洋房在售10栋，5栋临河； 主力面积： 别墅：200—250㎡;洋房：126-170㎡； 销售价格：洋房均价约7200元/㎡；别墅约15000元/㎡ 营销进度：5月19日电梯洋房开盘 销售政策：按揭1%（一次性3%）+团购5% 推广主题（SLOGAN ）：南环边·原生态·情景墅区 项目观感：依托原有的坡地、溪谷地形，营造出坡地湿地公园，自然条件尚可。项目建筑西班牙风格鲜明，但精细感不足。目前其营销中心前的107正在拓宽改造，周边环境比较杂乱。 4.国瑞城 项目地址：107与祥云路交汇处向东1600米。 项目规模：占地约724亩，建筑面积约120万㎡ 产品形态: 别墅为双拼及联排，小高层/高层等， 现力推国瑞·雅士苑 主力面积：小高层：94/133/162㎡；别墅：331—489㎡ 销售价格：小高层均价4600元/㎡；别墅11000—14000元/㎡。 营销进度：5月26日4栋高层认筹 销售政策：一次性优惠1%，按揭无优惠；新房源认筹“1万抵2万”。 推广主题（SLOGAN ）：京派地产，国韵流传 项目观感：本案以京派地产切入市场，比较高调；营销中心及体验区比较大气（包括沙盘制作等），建筑风格简洁、厚重，品质感较强。别墅产品利用坡地地势设计，南向4层，北向3层；全框架、框剪结构；号称距离市区最近的高端低密度住宅项目。 【惠济板块】 5．天地湾 项目地址：花园路、英才街交汇处 项目规模：占地约335亩，建筑面积44万㎡ 产品形态: 联排别墅、叠拼别墅、小高层 主力面积：联排别墅280—320㎡;叠拼230—260㎡；小高层86—140㎡ 销售价格：叠加348—378万元/套；联排590—730万元/套；洋房7400—8500元/㎡ 营销进度：小高层推出4栋；别墅共150多套，销售约1/2 销售政策：按揭优惠3%，一次性优惠5% 推广主题（SLOGAN ）：天地所藏·惟此湾 项目观感：本案位于北大学城周边，地块由住宅、商业、教育等组团组成。 推广力度较大，在郑州北区具有一定的影响力。距离市区较近,地理位置优越；大型商业的配套，对生活价值的拉升较大。 其建筑风格简洁，红褐色为主，略显陈旧，缺乏美感，景观规划一般。 别墅产品面积较为紧凑，比较适合别墅客户中的初、中级客户。其叠拼别墅上叠户电梯独立入户，但因其结构形态，品质感不高，有较大的市场抗性。 6.