鄂尔多斯市孙欣源鄂尔多斯市孙欣源.doc

鄂尔多斯市房地产业发展现状及对策思考 开发商缺乏战略眼光一味追求短期经济利益鄂尔多斯市房地产业的发展现状及存在的问题“九五”以来，东胜城市建设累计投入资金30亿元，完成了市区6街8路4大出口拓宽改造，供水补水，污水净化，鄂尔多斯广场60项大的基础设施建设项目。城市建设面积由原来的8.6平方公里扩大到期15.6平方公里。城市的扩容拉动了房地产业的投资，房地产开发势头强劲，每年百栋以上居民楼拨地而起，东胜区投资15亿元建成各类楼房500多栋，市民人均居住面积达到17.5平方米，比1995年增加了3.7平方米，其中底商投资5.25亿元，使商业网点每年以20%速度递增，至2001年东胜地区底商营业网点达到7000多个。据有关部门调查，今年现已建成的商品房无销售不出和积压现象，商品房销售率达到92%以上，只有部分地理位置差，周边环境不理想，房屋结构不合理的商业性房地产存在一定程度的投资过多现象，所出售商品房从质量上，标准上，档次上均比往年高，已改变过去房屋结构千遍一律的模式，基本上体现了临街区位和市区中心新建住宅楼多式样，高档次、高风格、高品位的现代化格局，房屋建造已成为东胜亮丽优美的风景线。按照市区建设的要求，在小区房屋建筑风格追求了花园式生物环境与高品位人文环境相结合的住宅小区。高档次、面积大、质量好的大房型和豪华型住宅销路一直很好。价格水平也就比往年高，每平方米商品房平均价格超过1000元以上，房地产开发所获取利润也较高。据调查房地产利润率高时可增达100%以上，最低也能保持在20—30%，这远高于其他行业利润率。据国家城调总队近期开展和调查统计也表明，1999年相比，收入增加幅度达到385%，说明这个行业的利润是相当可观的，在这种形势下，增加了开发商的投资的信心和继续加快从事房地产开发的决心。东胜房地产开发企业不论从数量上或从规模上都越来越多，目前东胜地区已经发展到50多家，并且涌现出一批如兴泰、东方、亿利公司那样，资质级别高、技术力量强、实力雄厚，据有现代化水准的大型企业集团。从而有力地促进了房地产业的不断完善，使住宅建设真正成为一支重要产业，商品住房价值得以充分体现，从而有力地带动整个国民经济增长。社会的投资渠道较少，“买房置地”依旧是很多老百姓的优先选择保持房地产市场价格的合理与稳定，对促进房地产业的健康发展，保持国民经济持续稳定增长有重要作用。针对房地产业发展和解决住宅市场存在的问题，做好今后一个时期的工作，采取相应策略思路提出如下几点意见： 要加强对房地产市场价格的调控引导，提高宏观调控能力，抓紧建立规范有效的基准地价和房屋重置价格定期确定公布制度，引导市场价格的合理形成，防止出现房地产过热以及由此面带来的价格剧烈波动。 大力发展经济适用住房。加强对经济适用住房和廉租住房价格的监督，严格规范价格构成和开发企业的价格行为，使政府减免税费的各项优惠政策切实落实到购房户，确保广大中低收入人员基本生活的安定，我们建议在房屋住宅建设上就开发不同类型的高、中、低档次的房屋满足不同收入家庭的需要。特别是大力加强以经济适用住房建设为重点的住房建设，要依靠优惠政策开发建设造成价较低的经济用房，要将廉租房纳入社会保障制度体系来加以统筹考虑，以较低的价格适应部分中低收入家庭需求，对中低收入家庭购置经济适用房应实行政府指导价。严格履行价格审批制度，建立成本约束机制。促进合理的区位差价和质量差价的形成，努力保持包括经济适用住房在内的整个价格的合理稳定。 培育住房二级市场，着重解决上市程序烦琐，入市门槛过高，中介服务跟不上，原产权单位审查等等问题，妥善处理好上市后的收益分配，把更多的有房职工拉入市场创造新的市场需求，把市场规模做大。二级市场不充分，住房市场化程度低是我国城镇住房市场的明显特征。存量商品房的买卖和租赁市场不活跃，建成房屋无法真正进入市场流通，抑制了商品住宅消费水平的提高和房价的合理化进程。因此，只有大量的二手房进入流通领域，才能真正发挥市场机制，平抑过高的住房价格，建立健全合理的住房价格体系，有力推动城镇居民住房投资消费。 要做好房地产市场的价格监测工作，建立价格预警制度，大力整顿住房建设项目收费，严格规范与住房建设的垄断企业价格行为，为政府实施准确有效的价格决策提供服务。 鄂尔多斯房地产业经过近十年的发展，已经成为本市国民经济的支柱产业之一。一个健康稳定的房地产市场，它的发展拉动整个国民经济的可持续发展，它的波动涉及到建材、工程机械、家电等数十个行业的稳定发展，从而影响到整个国民经济的可持续发展。无论从宏观上看还是从微观上讲，房地产业在国民经济发展中都具有极为重要的地位和作用。 虽然鄂尔多斯房地产市场现状令人堪忧，不少人认为鄂尔多斯房地产经济开始进入“冬眠期”，但是只要政府和投资者采取正确的措施，我对鄂尔多斯房地产今后健康发展的趋