酒店业地产研究酒店业地产研究.doc

酒店业地产研究 酒店地产在全部商业地产中所占的比例超过 10％，有些学者推算，酒店业地产投资占到整个房地产市场投资额的12％。撇开这些或真或假的数据不谈，酒店业地产带来的商业回报确实是十分诱人的。但是，高额回报带来的诱惑有时候却伴随着苦涩。 有些学者试图探究酒店市场的运作机理，其研究结果必然能帮助房地产管理者们避免在酒店开发过程中出现失误。另外，对酒店业市场的研究也为其他类型的地产市场研究提供了借鉴，并且我们可以从中探寻地产消费市场和地产投资市场与当地及整个宏观经济条件的对应变化关系。 本文的写作目的是进一步明确我们对酒店业地产市场的认识。本文的研究并不是对前人成果的重复。而是要进一步解释酒店业房地产市场的内部机制，并对该市场未来几年的走向作出预测。 过去二十年中，市场统计数据的有效性和可用性都得到了大幅提升，包括关于零售业地产市场和写字楼市场的相关资料。这些统计资料有助于我们从直观上大概了解房地产行业的市场行为。因此，本文的观点也是在综合研究包括酒店业房地产市场在内的各类房地产市场相关资料的基础之上得出的。 一、房地产消费市场与房地产投资市场的关系 现代学者在房地产市场研究中，将有形房地产市场划分为两个高度相关的子市场——一个是房地产消费市场，该市场上购置房产是为了自己使用或者获取周期性的收益；另一个是房地产投资市场，该市场上购置房产是为了资本升值需要。之所以这样划分，是因为我们认识到，房地产的产权拥有者并不一定是房地产空间的实际使用者——这一点在酒店业地产市场上表现得尤其明显。 过去二十年中，房地产投资者们见证了消费市场与投资市场由于相互作用而导致的起伏波动。 2001年和2002年的经济环境与上世纪八十年代初期的情况有些类似——都是需求不足导致的经济衰退，而且伴有灾难性的事件发生。 发生在消费市场或者投资市场上的某种现象对这两个市场会造成何种影响?比如，房地产日常收益的波动对房地产价值评估的影响如何，这一直是一个引人关注的重要问题。但是，理论上的研究很难对这一问题作出令人满意的解答。有些学者研究了 2001年和2002年经济萧条的背景下，房地产日常收益下降20％而且伴有“9．11”悲剧，相应的酒店业房地产价值的下跌程度。研究结果表明，房地产价值损失与房地产日常收益下降幅度之间的相关性在5％—10％之间。 这一结论说明，在经济衰退的大背景下，房租收入的下降与房地产本身的价值并不是高度相关的，其他学者的研究也证明了这一点。 二、房地产市场与酒店业地产市场的均衡 只有当价值等于重置成本时，房地产投资市场才会达到均衡。但是正如一些学者所指出的，只有当房地产消费市场的均衡条件满足时，房地产投资市场才能实现价值等于重置成本。房地产消费市场极少能达到全面饱和，它的情况与劳动力市场有些类似。长期来看，房地产消费市场实现均衡时的房屋空置率就像劳动力市场的自然失业率。几十年来的观察数据也证明了这一假设，在房地产价格调节下，房屋现实空置率不断围绕着自然空置率上下波动。 很多学者通过研究住宅市场以外的房地产市场数据，发现不同的地域和不同的房地产类型下，自然空置率也是不同的，这种区别是根源于市场需求的。比如酒店业房地产市场，有些学者研究了酒店业房产自然空置率和需求之间的关系，并考察了酒店业房地产市场的供需缺口。 (一)房地产均衡时的租金和房地产的日均价格的关系 目前，对自然空置率相关研究的批判主要集中于一个焦点——对自然空置率的估算过于孤立静态，脱离了长期均衡的大环境。直接评估均衡状态下的租金水平是相当困难的，需要同时限定若干个均衡条件。对均衡状态下日均房地产价格的估算也存在同样问题，很少有运用正规的研究方法估算均衡日均价格的文献。 房地产价值与重置成本的比例是房地产投资市场实现均衡的核心问题。这套衡量方法和相关论述来源于托宾的固定资产投资理论——他认为，将市场上房地产的价值与重置成本的比值设为q，若q1，即地产价值高于重置成本时，房地产开发会继续进行，直到q＝1时，房地产开发就会失去动机。 酒店业地产价值与重置成本之间的关系在上个世纪九十年代的研究中被给与了广泛关注，学者们发现，当比值q下降到低于0．5的值时，会迅速反弹到1以上。目前，研究工作者仍密切注意着酒店业房地产市场的q值，试图发现未来市场发展的趋势和新的获利机会。 后来有的学者对q比值的计算方法进行了改良，将其适用范围推广到了整个房地产市场，并确定了预警值。 (二)房地产证券市场均衡 将q比值近似均衡原理推广到房地产证券市场，我们可以看到，证券市场的均衡就表现在股票价格与净资产值之间的关系上。当每家公司在证券市场上的价值与其自身净资产值都相等时，整个证券市场就达到了长期均衡。 上述一整套与资产净值相关的投资理论每年都有新的发展，大部分投资者都相信这