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第二章 房地产开发与经营理论和策略 重点问题 房地产开发与经营决策内容 房地产开发与经营决策类型 房地产开发与经营决策准则和程序 1、房地产开发与经营理论概述 1.1市场环境分析 1.2市场需求预测 1.2.1市场需求预测的有关概念 市场需求 市场预测 定量预测是:使用一历史数据或因素变量来预测需求的数学模型。 定性预测是：指预测者依靠熟悉业务知识、具有丰富经验和综合分析能力的人员与专家，根据已掌握的历史资料和直观材料，运用个人的经验和分析判断能力，对事物的未来发展做出性质和程度上的判断，然后，再通过一定形式综合各方面的的意见，作为预测未来的主要依据。 1.2市场需求预测 1.2.2市场需求预测的主要方法 购买者意向调查法 □销售人员综合意见法 专家意见法 □市场实验法 时间序列分析法 □直线趋势法 指数曲线趋势法 □指数平滑法 统计需求分析法 购买者意向调查法 常用于高中档、耐用消费品的销售预测 适用条件： 购买者的购买意向明确清晰 这种意向会转化为顾客购买行为 购买者愿意把其意向告诉调查者 步骤： 分等级，确定概率来描述购买可能性大小； 说明产品性能、特点、价格等信息； 调查，列出汇总表； 购买比例期望值公式： 举例： 某电器销售公司要预测某市下半年音响设备的销售量，对该市居民进行音响设备购买意向调查，该市居民为12万户，样本为300户，调查资料显示：肯定购买4户，可能购买10户，未定20户，可能不买110户，肯定不买156户。 4*100%+10*80%+20*50%+110*20%+156*0 1.2市场需求预测 1.2.3市场需求影响因素分析 竞争状况 人口特征 趋势分析 1.3价格确定理论 1.4收益（利润）最大原理 决策依据：使得到的总收益≥其预期成本 成本收益分析是评估资源开发利用经济收益的重要方法。 1.4.1收益、成本指标确定 首先了解成本概念 其次了解收益概念 最后分析收益和成本 项目最佳规模确定，就是使项目的成本收益最大。 1.4收益（利润）最大原理 1.4.3经济收益分析方法 B：总收益 C：总成本 CO：经营成本 净经济收益(W)或净收益法: W=B-C 计算期望总成本的净收益率(X): X=(B-C)/C 计算收益成本比率(Y): Y=B/C 计算项目投资成本的收益率(Z): Z=(B-CO)/C 1.5可行性分析 房地产可行性研究： 在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。 1.5.1可行性研究的过程 1.5可行性分析 1.5.2现金流量分析 常用指标有以下三种： 净现值（NPV） 未来报酬的总现值－初始投资= NPV 0 方案可取 净收益值（NPVR） NPVR0 可取 ； NPVR0 不可取 内部收益率（IRR） IRR越高，说明项目投入的成本相对少，但是获得的收益却相对高。 1.6消费者市场购买行为理论 消费者购买动机 本能动机 心理动机 购买决策过程 引起唤起需求 产生需求 搜寻信息 反馈信息 购买 分析比较信息 消费者购买行为分析 解决何时购买、何处购买、 由谁购买、如何购买 2、房地产开发与经营策略分析 2.1房地产开发与经营决策内容 2.2房地产市场开发策略 健康住宅定义为：在符合住宅基本要求的基础上，突出健康要素，以人类居住健康的可持续发展的理念，满足居住者生理、心理和社会多层次的需求，为居住者营造一处健康、安全、舒适和环保的高品质住宅和社区。 健康住宅的绿色系统中，树应多于草。 绿地率≥35%，建筑密度≯25%，绿化覆盖率≥70%，人均公共绿地面积≥2平方米/人，硬质景观用地占集中绿地面积≯30%，等等。 2.3房地产价格策略 2.3.1房地产产品的生命周期和市场周期 2.3.1不同时期房地产价格策略 房地产品进入期--- 高价策略---条件？ 低价策略---条件？ 温和定价---条件？ 房地产品成长期---维持或适时而变 房地产品成熟期---均衡价销售 房地产品衰退期---降价销售 3房地产开发与经营决策 3.1房地产开发与经营决策类型 3房地产开发与经营决策 确定型决策应具备的条件： （1）存在着决策人希望达到的一个明确目标。 （2）只存在一个确定的自然状态。 （3）存