金色水岸营销策划案金色水岸营销策划案.doc

小组作业：阅读以下营销策划报告，以小组为单位讨论交流，总结并写出小组成员对房地产营销策划的看法，25号上课时每组一份上交 山东聊城金色水岸营销策划报告 前? 言 一个房产项目的开发，需要一个持久领先的策略思路！哪怕行销主线非常独特，核心概念非常领先，但随着时间的不断推进，原来的好思想、大手笔往往被抄袭、淘汰。寻找一个至少在开发完毕之前不会被时间左右的策略思路是本案的重中之重。这个思路必须具有足够的情感价值空间，在产品严重高质同质化的时下，让人迅速关注继而感动是快速成交的最强法宝。 一个房产项目的开发，更需要一群能全面整合资源优势的销售班底！销售创造利润，策划创造轰动，一个良好的代理组合必须具备策划和销售两把利刃，以策划和销售为龙头，本项目位于聊城城市中部南向的居住中心地带，项目拥有大量先天资源优势，该地区数年的开发历程已经使得区域认可度逐步提升。另一方面，本项目相对体量不大，总体运作周期较短，而周边众多竞争楼盘、大盘将不断推出，竞争激烈程度可想而知，价格也在哄炒下不断飚升。如何提炼并运用基地资源从而创造出独具特色的产品，进而用精彩的推广传播手法，将项目优良品质以及全新居住理念推广开并形成购买热潮，最终快速达成利润与品牌的双丰收，这是本营销推广方案着重探讨的部分。当我们有了目标，则需要一个与之相匹配的发展方案，一套系统的营销方案必须具备推向市场时的轰动性和项目发展的说服力。本营销方案将以此为指导原则，以市场需求为导向，用全新的房地产住宅项目开发与营销观念，对整体策略进行细致设计。 第一章市场分析 第一篇聊城房地产市场发展现状及未来发展趋势分析 本项目位于聊城城市的中部南向方位，是聊城房地产与周边方位板块的接壤地带。属于该区域市场中的中型项目。对项目进行市场分析时，我司将项目放在整个聊城房地产市场中进行比较，在聊城城市规划的调整、房地产市场的走势的大环境下对本案的前景进行预期与分析；重点对项目所处区域的房地产市场进行分析，特别是对重点竞争楼盘的调研与比较，客观的分析项目在竞争中所处的优劣势。在项目既定的建筑规划、户型设计、智能化等产品硬件尚有可能更改与变动的情况下，对周边竞争项目的产品细节以及推广策略有更全面准确的了解，可找到区域房地产市场中所形成的“固定”供应形态（包括所占市场份额、产品品质情况、上市时机），从而对项目的营销推广策略、价格策略制定、销售组织等工作有着重要的指导作用，进而占取市场竞争的主动地位，做到“知己知彼，百战百胜”！。 一、聊城房地产市场必威体育精装版动态 ? 一）房地产市场供需两旺，商品房价格稳中走高 1、聊城房地产开发、商品房价格均呈现近年高速增长态势 根据我们对聊城房地产市场的调查，在全市范围商品房现房平均价约为3500元/平方米左右。同时，在局部热点区域中，聊城的房地产开发一改近几年稳中有升的格局，呈现出高速增长的态势。 聊城泛东昌湖范围内商品房平均价格超过4000元/平方米，有相当部分楼盘平均价格靠近5000元/平方米。由于泛东昌湖范围内商品房价格高涨的带动，使得聊城其它周边区域的价格也呈现稳中有升的局面。作为泛东昌湖范围内的个别楼盘均价突破5000元/平方米的关口也不是没有可能。 据调查，今年一至三月份，聊城房地产开发完成投资4.78亿元，今年上半年施工房屋面积319万平方米，其中住宅168万平方米，竣工房屋面积69.3万平方米，其中住宅13.25万平方米,销售面积25.7万平方米。目前聊城市房地产市场供销两旺。尤其是聊城城区的商品房销售价格上升，比上年同期高300至500元，据我们分析，主要因素有两点：第一，聊城市城区存量土地越来越少，价格提高，开发商获得土地难度加大；第二，随着聊城市市区环境的逐步提升，吸引了大量外地客户前来聊城市定居，受市场价格和湖河沿岸房地产开发的拉动，导致价格的拉升。 2、据我司分析，根据聊城市宏观经济发展，聊城房地产市场将保持继续繁荣的态势，商品房价格将持续走高，主要观点如下： 一是房地产作为消费和投资热点已经形成，而不是处于形成的过程。近几年，房地产开发投资、增量房销售、二手房交易都快速增长，房价上涨速度也较大，房地产业已经成为新的经济增长点。 二是聊城的各经济产业高速增长的格局不会改变，经济高速增长带来人均可支配收入的相应增长，这也意味着老百姓人均可支配收入也会呈总体增长的趋势，消费和投资能力自然也会提高。 三是聊城人口城市化在快速推进。越来越多的农村人口进入市区，目前聊城每年人口城市化的速度在2%以上，外来人口的不断涌入，必然增加买房人的数量。 四是城市改造带来“再城市化”。聊城大规模的城市改造与湖河景区的商业化开发利用，使得许多居民要重新购房，城市改造也使得拆迁量增大，住房的需求量也越来越大。 五是地价涨幅较大，地价上涨难以控制。按照房地产市场运作的经验，地价每上涨1个百