鑫汇国际定价提报8.7鑫汇国际定价提报8.7.doc

鑫汇国际定价提报 提纲： 一、 二、 市场竞争三、本体情况 1、客群分析（客户定位、置业级别、年龄等）2、预约优惠房源分析 四、二手房楼盘分析 五、总结一、房地产市场分析 1、政策面 政策关注点一：限购令，有可能扩大到二三线城市 政策关注点二：流动性收紧（信贷紧缩、存款准备金上调、加息等行政化的购房干预抑制潜在需求） 政策关注点三：房产税开征（上海、重庆） 政策关注点四：保障性住房门槛降低（保障性住房、经济适用房、公租房、廉租房） 政策关注点五：闲置土地查处，对闲置土地的企业停止贷款（2011.1.10 土地闲置房企将被全面禁止贷款 ） 保障房：政府限定住房面积以及销售价格等，面向低收入住房困难家庭出售。 廉租房指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低收入且住房困难的家庭提供的社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。公共租赁住房供应对象为中低收入住房困难家庭，包括已通过廉租房、经济适用房、限价商品房资格审核，尚在轮候的家庭以及其他住房困难家庭。公共租赁房面对的人群就是夹心层，其中也包括刚毕业的大学生和外来务工人员。 区域 住宅套数 住宅面积（万㎡） 办公套数 办公面积（万㎡） 商业套数 商业面积（万㎡） 车库及其他套数 车库及其他面积（万㎡） 合计（套） 全市 75446 797.31 5842 69.9 13635 228.34 4540 35.01 99463 市南区 3376 40.01 350 10.5 655 28.11 117 2.6 　 市北区 5244 58.12 296 4.07 847 13.41 368 3.23 　 四方区 4703 40.8 282 2.59 396 8.71 178 1.73 　 李沧区 7400 71.28 160 0.99 603 12.44 586 2.54 　 崂山区 2874 35.86 3011 30.89 194 9.69 164 2.97 　 城阳区 6985 77.25 564 6.83 3851 49.46 220 4.04 　 黄岛区 9567 104.06 762 9.4 447 9.67 1201 5.36 11977 即墨区 7221 85.81 30 0.19 721 14.98 3 0.34 　 胶州区 6670 78.2 13 0.15 1033 17.48 539 2.81 　 胶南市 11119 110.22 372 4.16 2578 40.91 259 5.59 　 平度市 4681 47.19 0 0 955 8.35 41 0.39 　 莱西市 56.06 48.5 2 0.13 1355 15.13 864 3.41 　 二、市场竞争 1、本项目SWOT分析 S 位于开发区香江路核心位置，地标建筑，配套齐全 交通四通八达，公交线路成熟。连接隧道与跨海大桥 香江路唯一在售的精装修楼盘 学区住宅 户型附加值强 W 工程相对滞后、不利于前期展示（如工地实景样板间） 长江路、安子、唐岛湾及滨海一线片区楼盘集中放量 青岛市区客户对我们片区不了解、认可度低 缺少商务氛围 O 香江路启动项目少 香江路规划前景良好，维客旗舰店的开放会快速聚集人气 片区的价值并未得到充分释放 隧道与大桥会吸引外地与市区客户对本区的关注 T 开发区开发热点东移，需要寻找眼球刺激点 开发区海岸线长，同资源条件板块竞争激烈，但本项目片区不占任何优势 板块内、外楼盘同质化严重 开发区客户购买力不强，成长性客户需要挖掘 2、竞争分析 板块内外竞争：片区内外以同质化项目为主，整体规模较大，与本项目开发期基本重叠，面临剧烈的市场竞争。 项目名称 开盘时间 开盘楼座及套数 开盘价格 开盘楼座网签套数（截止8月7日） 开盘楼座网签均价 备注（项目主力户型、装修标准、开盘方式、优惠政策等）2011-8-6 华瑞银岭国际 4月23日 4#、5# 共计156套 均价13800元 11套 13215元 主力户型：148平三房44套，占比28%； 76平一房44套，占比28%； 94平和97平二房户型68套，占比44% 装修标准：3000元/平（含家电） 开盘方式：排队选房 优惠政策：每平优惠300元，准时签约送名牌价值千元床上用品一套