针对发展商的建议针对发展商的建议.doc

房地产市场总体预判 　　提要：2008年底中国政府迅速采取应对措施，加上本身受到国际金融危机的不利影响相对要小得多。而且，中国政府对中国经济的发展充满信心，这种信心传递出一个信息，即中国政府还将采取各种必要的措施，确保经济增长目标的实现。这种信心使得中国消费者、投资者确实看到了希望，成为经济最快复苏的关键。 　　1.1宏观经济形势 　　1.1.1宏观经济形势2009 　　政府给予的信心比黄金更重要，中国经济最早从这场危机中复苏 　　2008年底中国政府迅速采取应对措施，加上本身受到国际金融危机的不利影响相对要小得多。而且，中国政府对中国经济的发展充满信心，这种信心传递出一个信息，即中国政府还将采取各种必要的措施，确保经济增长目标的实现。这种信心使得中国消费者、投资者确实看到了希望，成为经济最快复苏的关键。 　　房地产行业迅速回暖，成为本轮经济恢复的重要支撑 　　房地产行业迅速回暖，成为本轮经济恢复的重要支撑。受益于大规模的财政刺激政策和有史以来最为宽松的货币政策，中国的经济运行迅速结束了下降调整态势，2009年2季度即开始止跌回升；这其中，房地产业的快速回暖带动上下游产业链的快速运转，成为经济最早恢复的主要支撑点。 　　1.1.2宏观经济形势2010 　　房地产业复苏事关经济振兴大业，信贷政策不会轻易转向 　　房地产业复苏担负着拉动内需、带动投资、振兴经济的重担，受制于国外经济的低迷，在国内经济未出现明显企稳迹象之前，央行对房地产业的信贷支持政策不会转向。 　　市场信心总体看好，全球环境局部偶发事件将是唯一的风险 　　2009年11月，阿联酋迪拜酋长国政府宣布，迪拜世界集团正在寻求推迟偿还到期债务，世界为之哗然，当日全球股市大幅下跌，楼市出现短期观望。迪拜危机或许仅是冰山一角，未来一年出现类似的概率依然存在，例如美国刺激措施在明年停止可能性存在，这都会给中国经济带来一定的不确定性。 　　部分行业投资过热，未来经济局部结构调整可能性存在 　　房地产行业将成为调整的一个方面，近期的中央政策方向已经基本确立，部分城市房价上涨过快将成为调整的重点。 　　1.1.3房地产政策形势2010 　　物业税的“试运行”或成为影响购房需求预期的主要方法之一 　　2007年之前已经验证，加重交易环节的税费，无法影响投资性购房者、投资性购房者的购房热情，对房价上涨的抑制作用有限。而从国际经验来看，加强不动产持有环节的税收，可以影响购房者的市场预期，进而达到控制房价过快上涨 　　差别化的信贷政策将成为抑制投机性购房需求的重要手段之一 　　实际贷款过程中，很多细则不明确使得“二次购房”政策作用大打折扣，例如以自住为目的购买第二套房产且首套房贷款结清并已出售的，或是再次贷款购买的房屋面积、总价比首套房多的购房人，是否应该算作首套住房？未来将会通过出台具体标准，用于落实差别化的信贷政策，从而抑制投机性购房需求。 　　1.2市场供应 　　1.2.1市场供应2009 　　一手供应量受工期局限，短期内无法跟上市场节奏 　　受2008年市场低迷影响，开发商开工、投资比较谨慎，严重影响了2009年的市场有效供应；另外，而随着房价的逐渐上涨，捂盘惜售在年底愈演愈烈。这两方面导致2009年一手总体供应量为8.8万套，比过去年均下降3万套。 　　二手供应量政策的激发，供应量完全释放 　　宽松的信贷、税收政策，以及房地产市场信心的恢复，二手业主（尤其是2年以上房龄）将房屋入市的积极性增强，二手供应量在2009年迅速增加。 　　以租养房促进租赁房源供给充足 　　去年年底以来，一部分由售转租房源以及空置房源的大量入市构成了今年主要新增加的租赁房源供给。同时今年一、二手房市场交易相当活跃，考虑到市场中投资、改善型购房者的增多，租赁房源中以租养房的比例提升较大，整体租赁市场房源供应释放的快速增加 　　1.2.2市场供应2010 　　一手市场供应充裕，但城八区结构性供不应求现象严重 　　市场形势转好，开发商拿地积极性高涨，活跃了2009年的土地市场，土地供应量首次完成土地供应计划，这为未来的市场供应提供了基础保障，另外，明年政策会加强住房有效供应，也为未来供应提供了政策压力。但土地供应结构十分不均，城八区所占份额逐渐稀少。因此，未来一手供应量总体充裕，但城市中心区供应日渐稀少。 　　二手市场受营业税收紧等政策的影响，短期二手买卖供应量会适度回调 　　目前相关交易税费政策已经重新收紧，一方面会导致卖方市场的税费转嫁从而使购房人的支出成本进一步增加，另一方面迫使部分业主短期内惜售意愿的回潮，进而导致房源供应下降，因此，短期内二手供应量未来将会有所下降。 　　受二手买卖市场回调影响，由售转租房源将会增多 　　2009年以来二手房市场涌入了大量的投资客和改善性需求购房者，当市场发展形势不太明晰