长春房地产发展史长春房地产发展史.doc

1、2007年的房地产，是房地产的发展到至高点。2003年—2007年，五年一个循环。 根据行业发展周期，可以把2000年以来我国房地产发展过程分为三个阶段： 第一阶段（2000-2002年）：“量升价低”阶段。表2数据显示，这一阶段全国房价涨幅较小，三年间房屋销售价格指数年均涨幅为2.0%。由于住房制度改革之前累积的大量真实需求得到集中释放，再加上价格涨幅较小，导致该阶段市场成交量大幅增加（年均增幅20%以上）。 第二阶段（2003-2007年）：“量价齐升”阶段。从2003年开始，受经济景气周期上升、筹办北京奥运等多种因素影响，全国房屋销售持续增加（年均增幅24%左右）；与此同时，全国房价也步入快速上升通道，5年期间全国房屋销售价格指数年均涨幅超过了7%。 第三阶段（2008年）：“量跌价升”阶段。随着市场不断活跃和投机活动的增加，全国房价继续增长，但不断攀升的高房价将大部分自住改善性购房者挤出市场，加上2008年上半年国家宏观调控的抑制和下半年全球金融危机的冲击，导致该阶段市场成交量急剧萎缩。2008年全国房屋成交量下降近两成，为1998年房改以来的首年下降。 根据行业发展规律和国际经验，房地产市场调整周期一般在3年以上，而我国从2008年开始的房市调整持续还不到1年，如果以房价环比负增长为调整标志，上轮调整仅持续了7个月时间（2008年8月到2009年2月）。进入2009年，受国家经济刺激政策尤其是货币政策的影响，房地产市场提前结束调整。可见，上一轮我国房地产市场的调整是不完全和不充分的。 2008年的房地产，2008年，国家宏观调控政策的作用显现，市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。利率上浮，贷款紧缩。失业率增加，外企倒闭，百姓消费信心下降。 2009年的房地产，从业者和市场都带着2008年的阴影，随着刚性需求的带动和货币膨胀的影响，地产井喷。一是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点举措，并连续出台一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者信心。二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施，力争2009年经济增长保持在8％以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了预期。三是由于我国人多地少，目前仍然处在经济较快增长阶段，从较长时间看，住房价格仍然是稳步上升的趋势。近期房价下行是对前期房价过高的修正，而且国家连续出台多项鼓励住房消费政策，一旦房价调整到位，将会出现反弹。 2010年的房地产， （1）开发商囤地捂盘的现象尤为突出剧调查在购房者中有百分之七十的人是迫切需求房子的有百分之二十的人是想换换居住环境的只有百分之十的人是想投资保值的换句话说就是有超过百分之八十的人是刚性需求所以这部分人是最大的消费者但是这些消费群体又是弱势的因为他们大部分是工薪阶层往往无力承受天价的房价更因为这些消费群体占大多数所以开发商抓住这点促使房价一升再升。 ? （2）货币政策的持续放宽剧报道央行并不会收紧二套房贷这也促使了房价上涨因为我个人认为这笔钱大部分都留进了开发商的口袋里所以他们利用这笔钱炒高地皮因为地皮价格涨了自然的房价也随着水涨船高了！ （3）各地的地王相继出现也导致了房价的持续涨高而剧调查大部分被开发商高价买走的地皮大部分并未得到开发而是都在闲置着！这些地的闲置也让住房供不应求所以多大部分购房者来说有钱但是买不到房子等有了钱而又买不起房子这样的场面我想是可笑的！ 1．宽松的货币政策是直接原因 2．通胀预期是间接诱因 3．消费结构升级是重要基础 国际经验表明，随着居民收入水平的提高，大部分国家消费结构中基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降，发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升（即恩格尔系数不断下降）。2008年我国人均GDP达到3266.8美元，今年我国人均GDP将超过3500美元，根据居民消费结构的变动规律，目前和未来若干年，住房和汽车等将始终是我国居民消费结构升级的主力军。今年以来房市升温，除了投资投机需求集中释放而外，也是与我国居民结构持续升级，对住房的消费需求不断增加分不开的。 房地产开发投资增速将在15%左右 全国房价大幅下跌的可能性不大 全国房地产市场风险主要集中在一线城市 二、长春房地产 2009年上半年，长春市完成房地产开发投资164.3亿元，同比增长25.1%。房地产开发投资增幅上升的主要原因是住宅开发投资增幅进一步加大，住宅开发投资已占房地产开发投资的79.2%，比去年同期提高3.2个百分点。上半年，长春市新房上市量同比大幅下降，新房可售量同比小幅走低，这说明我市新房供应量略显不足。上半年，我市新开楼盘28个，新房上市量为241.3万平方米，同比下