[茶园融创欧麓花园城案例研究.docx

茶园融创.欧麓花园城案例研究项目区位地块位于政府规划新区——鹿角新城板块，项目紧挨茶园新城板块，地缘位置相近。根据二环区域规划鹿角新城属21个大型聚居区之一，未来重点打造的生态居住区。目前鹿角新城属新区规划落实启动阶段，相关配设施及路网尚在启动过程中，商业、教育、公交系统等配套设施十分落后，但可经茶园新城米兰大道和巴南区内环路通往该项目。目前板块内仅融创项目处于开发阶段中，暂无其他房企项目，临近项目有金科中央御院、法蓝西莊邸。项目概况1、规划及配套?融创欧麓花园城规划用地3600亩，打造南重庆高端富人区。项目共分三期开发，一期为融创伊顿庄园，现已基本销售完毕，剩余房源为高层公寓产品（玩屋）；二期项目打造上延续一期英伦风格，现已开始销售南侧别墅产品；三期规划为法式风格居住区（尚在征地中）。未来项目内部配套完善，规划打造成重庆高端大盘居住的标杆。2、建筑立面及景观二期别墅立面风格采用英伦风格，与一期融创伊顿庄园相同，外立面大部分材质为质感性较强的高档面砖，局部为涂料，底部部分材质为石材。二期在售别墅产品沿用一期别墅景观示范区，园林景观整体彰显高端、大气形象，除集中打造大面积坡地绿化景观外，小区内部则通过种植高密度景观植物（乔木、低矮灌木等绿叶植被）强化居住空间的私密性和景观层次感及满足视角上的丰富度，使建筑物与园林景观融合。3、户型分析（端户）户型尺寸：户型套内面积（㎡）实得面积（㎡）客厅（米）主卧（米）卧室1卧室2卧室3开间进深开间进深开间进深开间进深开间进深端户2094466.95.33.95.43.64.44.24.53.64.4功能分区楼层功能划分产权面积赠送内容赠送面积实得面积1F娱乐室0娱乐室1011012F卧室、餐厅、客厅、老人房100门廊91083F卧室、卫生间47客厅挑空、天井挑空601074F卧室62露台、天井挑空35971-4F　209　205414背靠背叠拼户型尺寸：户型套内面积（㎡）实得面积（㎡） 客厅（米）主卧（米）卧室1卧室2开间进深开间进深开间进深开间进深下叠1201664.2 8.64.1 4.83333功能分区楼层功能划分产权面积赠送内容赠送面积实得面积-1F//地下室70701F厨房、餐厅、客厅、卫生间60//602F卧室、书房、卫生间42露台、阳台44863F卧室、书房、卫生间48露台1765-1-3F/150131281户型点评：在传统联排别墅基础上，融创开始推出背靠背叠拼经济型产品，并通过控制产权面积大小及增加赠送面积，提升产品“性价比”空间。在传统别墅户型上持续改进，一方面在功能区划分上更加合理，一层增设老人房，在不影响舒适型的同时强化产品功能性；二是在尺寸上严格把控（中户开间仅5.7米）以便控制面积大小，同时地下室层高6.6米进一步提升产品附加值。三、营销节点项目一月初强势亮相，通过站台广告、户外广告等突出大盘整体高端形象——3600亩 融创欧麓花园城。随后通过巡展、渠道的方式开始蓄客；二月份，售房部重新包装更换案名、项目标识等。三月份推过客户推荐会基本完成第一阶段蓄客工作及销售最后冲刺，3月15日正式内部认购销售。销售情况优惠政策：叠拼办卡缴2万抵15万，联排抵20万。一次性9.6折，按揭9.8折。供应和成交：160㎡联排16套，210㎡联排4套；叠拼125㎡和139㎡各10套；当天认购约30余套。价格：叠上成交总价约170-180W，叠下成交总价约180-220W；联排中户成交总价约250-270W，端户成交总价约350W左右。五：项目评价推广过程中强调大盘及融创高端住宅品牌形象，塑造南重庆欧式风情，全能配套于一体的高端居住城邦概念；面对区域配套落后及区域成熟度低的现状，以别墅产品立项首先满足中高端客户改善型需求，降低购买客户区域抗性；项目宣传活动较为强势、持续，客群覆盖面广，在短期内能使大众对项目有所认知，同时自建销售渠道提高蓄客数量和质量；产品创新在满足舒适度的同时合理控制面积区间，并在原有基础上强化产品功能化用途，以及根据市场变化调整产品结构推出经济型别墅产品；