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商业地产成本核算要点 一、成本核算前期准备 1、根据核算指引中成本核算对象的确定原则，合理确定成本核算对象，可参考项目档案，并考虑业态、项目分期等情况，将成本核算对象分为以下部分： （1）可售部分：住宅、SOHO公寓、写字楼、可售商铺（包括室外步行街、底商等）、可售酒店、可售地下车位、按销售处理的回迁房等；（本条参照济南、石家庄、苏州、合肥、长春、绵阳、包头、成都、大连、南昌、宁波、泉州、宜昌公司意见修改） （2）自持部分：自持商业、自持写字楼、自持酒店、自持地下车位等； （3）公共配套部分：物业用房、幼儿园、学校、会所、地下配套设施（含地下人防等）、邮局、锅炉房等； （4）其他：无偿提供或低于成本价销售的回迁房等。 其中，公共配套部分及无偿提供或低于成本价销售的回迁房等作为过渡成本核算对象（即先做为单独的成本归集对象，归集汇总后再在其他成本核算对象间分配）。 2、成本核算应在日常工作中完成，即应做好日常成本台帐的编制，每月成本台帐的数据应与NC账核对一致，并定期与成本部核实，为成本分配提供可靠的依据。（本条参照三亚公司意见修改） 3、对于签订的每一份合同或发生的每一项无合同成本支出，由成本部依据合同及相关文件并结合实际情况，协助财务部明确其受益对象和分配原则。 在合同的审批过程中，由成本部在经济合同审批表中标明成本支出的受益对象及对应科目；对于无合同成本支出，由成本部在成本支出审批单中标明成本支出的受益对象及对应科目，以保证成本支出列支口径的一致性且方便于两部门定期对账。（本条参照长春公司意见修改） 4、要求财务部和成本部定期核实每个合同的结算值或必威体育精装版预估值。对于应缴未缴的政府行政事业性收费公共配套设施尚未建造或尚未完工的，已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的可按预算造价合理预提建造费用