2005年镇江市恒顺地块开发策划报告.doc

镇江市恒顺地块开发 策划报告 目 录 第一部分 宏观市场分析 2 壹、 镇江市宏观经济运行和城市发展研究 2 一、 经济运营状况 5 二、 城市发展与战略规划 6 三、 综述 8 第二部分 微观市场分析 9 壹、 房地产市场分析 9 一、 镇江房地产市场发展概况 9 二、 开发投资情况分析 10 三、 供需状况分析及研究 10 四、 房产项目板块分布及竞争可比项目分析 14 貳、 周边竞争项目分析 18 第三部分 项目分析 23 壹、 项目概述 23 貳、 地块SWOT分析 23 一、 地块地产因子分析 23 二、 地块SWOT分析 24 第四部分 项目定位 25 壹、 项目定位 25 一、项目定位 25 二、竞争性分析 25 三、概念定位 25 四、推广卖点诉求： 26 貳、 产品定位 26 一、产品规划建议 26 二、客户群定位 28 參、 价格定位 30 一、定价方法：市场比较定价法 30 二、结论 30 肆、 整体销售策略 31 一、销售总体目标 32 二、销售方法 32 三、销售进度 32 四、销售执行流程图 33 五、公开发售销售策略 34 六、销售绩效评估 35 七、尾盘销售 35 第五部分 投资分析 36 一、 规划建议 36 二、 户型配比建议 36 三、 投资分析 38 四、 收益分析 39 第一部分 宏观市场分析 镇江市宏观经济运行和城市发展研究 研究背景 镇江位于江苏省西南部，是长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一，但镇江处于长三角城市都市圈的最外围，所受上海经济圈的辐射非常小，但由于国家长时间对上海房地产市场加大调控力度，致使有部分投资客渐渐着眼于蓬勃发展的镇江房地产市场上。 镇江同时也处于南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处，虽然在目前两大都市圈发展尚未成熟的阶段，镇江又处于都市的外围，但其双向辐射的优势在不久的将来会得以发挥。 城市概况 城市功能 镇江----国家历史文化名城、长江下游重要的港口、工贸、风景旅游城市。 地理气候 　镇江位于江苏省南部，西接南京，东邻上海。属北亚热带季风气候，年平均气温15.4摄食度，日照数2057.2小时，无霜期238天，降水量1072.8毫米。全市土地总面积3848平方公里，占全省3.74％。丘陵山区为1964平方公里，占总面积的51.1%。地势西高东低，南高北低，呈波状起伏，形成以丘陵岗地为主的地貌特征。 交通 镇江具有“铁、公、水、空”立体交通优势。京沪铁路横贯东西，国家规划中的京沪高速铁路穿区而过； 镇江临江近海，水陆交通极为便利。为国家级水路主枢纽和省级公路主枢纽城市。世界闻名的“黄金水道”——长江和京杭大运河在此交汇，沪宁高速公路、京沪铁路、沪宁二级公路穿市而过。104、312国道和101、218、222、224、321省道构成镇江与外省、市连接的公路网络。镇江市区距南京机场和常州机场均为60公里。镇江港是全国主枢纽港之一，岸线长65公里。南京禄口国际机场和常州机场分别距镇江80公里和50公里。 行政区划 镇江为江苏省省辖市，辖丹徒、丹阳、句容、扬中4个县（市），市区设京口区、润州区和镇江新区。总面积3843平方公里，人口289万，其中，市区面积273平方公里，人口70万。 5、历史文化 镇江为中国优秀旅游城市，具有“城市山林”、“真山真水”的独特风貌，以“天下第一江山”闻名于世。市区沿江自西向东镶嵌着金山、北固山、焦山，组成风景各异的“三山”风景区。 6、人口及受教育程度 2005年镇江全市总人口为289.76万人，与第四次全国人口普查1990年7月1日0时的260.42万人相比，10年4个月增加29.34万人，增长11.27%，平均每年增加2.84万人，年平均增长率1.04%。 2001年 2005年 2010年 2020年 市域总人口 280万人 290万人 300万人 320万人 市域城市化水平 50.5% 57% 63% 70% 城市规划区 人口规模 99.8万人 105万人 120万人 140万人 中心城人口规模 65万人 75万人 90万人 120万人 人口分布及增长表 2005年全市的人口分布如下： 京口区 43.51万人 新区 7.34万人 润州区 27.33万人 丹徒县 38.33万人 丹阳市 89.33万人 扬中市 30.72万人 句容市 ?60.54万人 7、小结 城市性质及城市化程度： 旅游、休闲型地级城市，城市化建设进程处于初级建设阶段。 地理气候： 西高东低，南高北低的地势条件与四季分明的气候因素，给予镇江相对集中的居住现状，但随着城市规划的发展，住宅的开发重心必定向周边覆盖。 交通状况： “铁、公、水、空”