2009年九江小池项目营销策划报告--jionns.ppt

主要街区 业态布局分类 体量 租金（元/㎡） 105大道 酒店、汽修 28400 10-15 中心街 鞋服、装饰、建材 9620 13-18 新港路 建材、五金 5560 5-8 新天地 鞋服、超市 8780 10-15 夜市街 书店、电子 6220 10-13 新河街 网吧、家私 6980 5 精品南街 银行、餐饮、家具建材、摩托销售 19530 15-20 合计 　 85090 450-600元/月/铺（45㎡） 商业业态布局分类 小池镇商业概况 业态：经营品种多样，消费水平不高，商品相对比较低廉； 市民购买目的为日常生活所需，对质量要求不高； 客户群：主要消费群体为小池镇区和乡村市民； 汽车修理、小旅馆及餐饮较为发达；沿黄梅大道一路排开； 小池镇商业街 小池商业街概况——定位为小乡镇集市 路面坑洼，单车道，易堵，交通条件影响经营环境相当差； 业态组合具有自发性，缺乏有序管理及引导； 档次低，没有高品质商业氛围。 制约发展因素分析 建面 1.7万平米 产品类型 一期（A、B栋）A栋1楼商业，2-12楼住宅；B栋1-2楼商业，3-8楼住宅； 二期在建（C、D栋），1楼商业，2-6楼住宅，以2房为主 住宅户型 1房：82平米 2房：94-109平米；3房：115-118平米 价格 住宅目前1400元/平米，商业3500元/平米， 销售情况 08年年初开卖，目前一期91套剩余18套左右，销售7000㎡左右； 二期在建。 客户群体 本地为主，九江投资客30%左右。 1、缺乏整体合理的规划定位：户型结构及面积不合理； 2、整体营销展示水平较低，销售中心较粗略； 3、规模小，宣传包装不到位，基本上没有系统的营销手段，缺乏对客户主动引导； 4、整体缺乏创新与亮点，竞争力不强； 交通家园——前期定位、规划不准确、不合理、无设计无创新、无亮点；后期展示薄弱、营销手法较落后； 楼盘情况 30%九江客户投资性置业 建 面 3万平米左右 产品类型 一期110间商铺1楼商业2-3楼住宅，连体销售； 二期在建预计开发50间左右约6000㎡ 户型 134㎡ 260㎡ 价格 23-26万/套，46-54万/套 折合均价1750元/㎡ 销售情况 07年12月份开售，目前剩余10间左右，销售2.4万㎡； 二期在建。 客户群体 40-45%九江客户投资性置业 1、整体营销展示水平较低，销售中心较粗略； 2、规模较大，但是产品单一，纯商业体量过大，项目风险大； 3、虽然在九江做了宣传，依然不到位，缺乏系统的营销手段，依然缺乏对客户主动引导； 4、产品单一，并且普通租赁和销售，不涉及返租方式销售，自主经营混杂，竞争力不强； 新天地——前期定位、规划特点突出，但是体量过大，缺乏统一运营管理，而且展示薄弱、营销手法较落后；定位与现实操作差距大。 楼盘情况 40-45%九江客户投资性置业 九江市概况及同本项目的关系 小池居住环境差、居住品质低 九江房地产住宅均价达3500元/m2 九江市人均收入为1050元/月 九江市区外来人口近30万人 居住郊区化发展趋势 九江市与小池镇仅一江之隔 一江两岸的发展模式，未来 升值空间巨大 档次较高，产品附加值高的产品，吸引本地人换房、买房； 房价收入比高，低价引导中低收入者购房 外来人口对住房刚性需求 一、二线城市的发展趋势借鉴 世界各地沿江物业两岸发展的潜力。直线距离符合交通出入需求，低价引导九江人置业投资 引导我们思考九江市场对本项目的重要性 √ √ √ √ √ 市场背景结合项目所带来的思考 项目思考 　 定位为何种物业才能吸引九江人来此置业？ 　 心理距离远大于实际距离区位印象如何解决？ 　 如何实现项目滚动开发，并在合理时间利润最大化？ 提升和突破 产品创新 颠覆观念 营销创新 总价低，首付低，月供低，掀起九江全民置业的浪潮 * * * * 销售人员、保安、保洁等工作人员的精神状态、穿着、言谈举止都直接代表着项目形象，客户体验过程不可避免的与这些相联系，因此，人员也是体验营销中的重要组成部分，需要下大气力培训，这样才能与项目形象匹配。 现场人员 让我们携手使它光芒四射！ THE END THANKS 附件参考 意大利风情小区 定位支持 投其所好——迎合项目主导消费群的审美情趣 相得益彰——体现现代都市人热情、向上的精神风貌 顺势应市——体现多层与小高层建筑的形式美 独一无二——填补九江市场的楼盘定位空白 意大利建筑的精华 ，地中海园林景观，纯粹亚平宁半岛风情，注重意式建筑的品质感。 项目风格定位建议 意大利建筑情迷全球 意大利的设计美学不仅仅是一种设计理念，更是一套设计哲学和设计的思想