[国企后勤部门成功转变为物业公司的模式.doc

国企后勤部门成功转变为物业公司的模式 随着城镇化建设和房改的不断推进；以前的独门独院被现在的小区居住所代替，物业管理孕育而生。虽然现在物业管理已经小有成就，但存在的问题仍然很多，这些问题在一定程度上制约着物业管理进一步的发展和完善，在我市工商局注册的物业企业中70%以上是属于国有企业后勤系统改制或房地产开发商自办企业改制而来，转制后物业企业与建设单位间仍存在或多或少经济上的依赖关系，从过去企业后勤部门为本系统职工家属区无偿服务到现在物业管理有偿服务，小区住户与物业管理公司的矛盾不断，管理体制转变及物业收费难问题是改制后物业公司的生存发展的难点。本文论点来自于徐矿集团X物业管理公司改制过程中的实践探索。 　　一、X物业公司后勤管理模式的变迁 　　 　　(一)传统的后勤编制 　　徐矿集团X物业公司隶属于徐州矿务集团下属生活公司，是徐州矿务集团三级子公司，而其上级单位生活公司是徐矿集团一个后勤服务管理部门，原身为行政处，为生产矿井提供全面的生产、生活服务。在计划经济时代，对单位办公区及生活区进行谁建设谁使用、谁使用谁管理的分散模式，物业管理工作纳入单位的后勤行政管理之中。后勤部门与生产矿井一样受到企业的重视。有句口号叫“后勤也是生产力”。后勤服务范围包含企业食堂、洗浴、供水、供电、供暖、职工子弟学校、职工医院、职工住房等生活设施维修保养等等。 　　在企业内部形成一个全方位的“小社会”。解决了煤矿职工家属就业问题，为企业职工提供了安心工作的生活环境。 　　(二)后勤服务与物业管理职能初步分离 　　90年代后期，市场经济逐步取代计划经济，企业改革力度加强，“企业办社会”的弊端也逐渐显现，由于后勤不直接产生经济效益，经费都是从企业全额拨补，后勤人员队伍逐渐庞大给企业造成了沉重的负担。企业逐渐对后勤系统进行了“瘦身”、改制。企事业单位对后勤行政编制实施改革，成立生活公司，由生活公司对办公区及进行管理，企业公共部分的基建、水电、绿化等开支纳入单位的行政开支。生活公司再设立三级物业管理子公司，负责职工生活小区的物业管理。从定员定岗减少冗员；大幅削减经费贴补、向社会移交学校、医院；把行政处从机关管理部室中分离出去，改制成公司制法人单位，由全额经费补贴改为外出创业，对内服务市场结算，差额拨补经费的方式。逼着后勤系统市场化转变。徐州矿务集团生活公司正是在此环境下改制而成，负责企业内部公用设施的维护保养。区别企业公用、职工民用服务分类，后勤部门逐步向物业管理市场化的转变。 　　(三)全权委托物业管理公司管理 　　随着市场经济发展的深入，原有的生活公司模式已不能满足物业管理市场化、专业化的需要。2003年，生活公司成立三级子公司，将原职能科室房管科改制成物业管理公司，为矿务集团各矿生活小区提供物业服务，收取物业管理费用。实行自主经营、独立立核算、自负盈亏、自我发展的经营机制。这种模式下，由物业管理企业针对企事业单位办公及职工生活区相关物业的实际情况，量体裁衣地准备物业管理实施方案，为机关办公用房提供维修、保洁、绿化、综合服务的一体化物业管理。这种模式在外资、上市公司、大型私营企业中较为多见。随着X物业管理公司的逐步发展完善，生活公司内部员工逐步向物业公司转移，服务范围也逐步纳入物业范围，最终生活后勤部门纳入物业管理范畴，完成市场化转变。X物业公司目前具备三级物业管理资质和三级建筑管理资质，由22名物业管理人员组成，其中高级职称2人，中级职称12人，9名物管人员经培训取得物业管理经理岗位证书。担任着集团机关及工程公司等单位房屋、公共设施的管理、维修和服务，为榴园小区、沈场小区、段南小区提供冬季供暖服务，其管理的华东大院小区先后被评为省、市级文明小区、红旗居民区、花园式单位。华美沁园小区和华美和园小区被评为全国煤炭行业优秀小宅小区。近年，国家对棚户区进行改造，又接管了大黄山怡园一期、三期和华美风景园一期、二期的上房和小区管理。 　　二、X公司向物业模式转变中存在的问题 　　企事业单位推行物业管理，其服务职能没有改变，服务对象也没有改变，只是服务的方式发生了变化，由多年来受计划经济体制影响的单位机关行政管理行为，转向市场经济体制下的物业管理行为。在这个转型过程中，还有许多矛盾和困难。从X物业管理公司来看，主要表现在以下四个方面： 　　 　　(一)体制转变不彻底 　　传统国有企事业的后勤产业化最为典型的两个方面，即是外向型的“多经产业”和内向型的“物业管理”。国企后勤产业化所产生的物业管理，在企业内部以独立法人治理结构形成了自身“辅业”与母公司“主业”分离的法人关系。但社会资产所有权方面，仍然是“出嫁的女儿回娘家”。作为独立的法人公司和作为部门的直线式管理模式相悖，过多过死的行政手段造成物业管理干部无所适从，广泛地应付