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国内写字楼市场研究总?述市场调查篇结论：中高档酒店式服务写字楼是现在以及未来一段时间内鼓楼地区写字楼市场的空白点。健康办公与景观将会是有利卖点。该地块在鼓楼地区属于二流地块，尤其是交通通达性差。在项目地块上建一幢以成长型的中小企业为主要目标客户群的中高档写字楼，是最佳选择。如果建一幢低档写字楼，不符合鼓楼地区及鼓楼地区写字楼市场的发展趋势，并和目前正在使用的写字楼在同一层次上进行竞争。如果建一幢高档写字楼，受到地块自身条件的极大限制，并会面临来自在建和将要面世的大量高档写字楼的打压。建一幢中高档写字楼，符合地块的基本条件，填补了市场空白点，避免了激烈的市场竞争，可以创造最大的市场价值。 产品定位篇：中高档，24小时办公服务的健康花园式甲级写字楼，同时具有花园与生态办公环境，低消耗使用，取消中央空调，改为户式空调，同时降低建材和配套设施的档次，控制成本，形成成本优势和销售价格优势。 成长型知识类中小型企业，对于办公环境档次与物业管理有较高要求，对于面积的要求主要为90－130平方米之间。 价格定位：进入市场时，均价为5200元/平方米，通过不断多次的调价，最后均价上调到6000元/平方米，整体均价控制在5500元/平方米左右。 24小时酒店式服务，国内著名写字楼物业管理单位。 少放多提，低开高走，高位宣传，特色经营，定点攻关。 付款策略：针对客户定位的特点，设计有多种付款方式供客户选择，但是重点方法为付首期款、然后按揭，一次性付款，其次为分期付款，最后是为防止万一而设计的多样特色付款方式。 媒体策略：取得销售许可证之前软文报道＋预订广告，第一轮市场冒尖，南京日报，扬子晚报，现代快报，金陵晚报加户外广告；预订达到30％，进行第二轮热捧造势宣传，引发跟随买家。同样为四大报，增加软文报道，提高关注度、知名度；SP活动，促进口碑效应，促进签约与提价后的继续销售。 投资与利润分析：一、容积率??8??建筑面积35200???本案容积率　未定，故仅供参考，为此我们特别准备了35200平米与44000平米两种容积率的成本利润分析。项目??金额(元/平方米)土地费用??1250??土建安装??1650??消防及智能化??150??5280000??设备(电梯等)100??3600000??景观与其他杂费??200??　7040000??规费??400??税费??300??管理成本??50??1760000??销售推广成本??200??成本??4300??182360000??销售均价??5500??320720000??利润??1200??二、容积率??10??建筑面积：44000??项目??金额(元/平方米)土地费用??1000??土建安装??1650??消防及智能化??150??6600000??设备(电梯等)100??4400000??景观与其他杂费??200??8800000??规费??400??税费??300??管理成本??50??2200000??销售推广成本??200??8800000??成本??4050??178200000??销售均价??5500??312400000??利润??1450?? 项目经营思想、战略及风险防范 一．追求经济效益和企业品牌的双赢，避免轻视或者片面追求经济效益1．追求合理的、最大化的经济效益特别是在市场机制日益完善、市场竞争日益激烈的条件下，努力获取合理的、最大的经济效益，已经是一件刻不容缓的事情。江苏省华厦房地产开发公司，作为一家专业的房地产开发经营企业，自然不应该例外。2．着眼长远，努力树立企业品牌，为企业在房地产行业中长期持续发展创造条件所以说，企业品牌是整个市场营销过程的核心。房地产消费，是大额的、长期的消费，较之于普通消费品的消费，更加具有理性的色彩。房地产是一个专业性很强的行业，房地产产品的构成和功能十分复杂，普通消费者难以在不长的购买过程中积累起足够的知识和经验、从而信心十足地做出自己满意的判断，于是，企业品牌就成为他们选择房地产产品的一个极其重要的依据。所以，企业品牌对于房地产营销尤为重要。只有建立起优秀的企业品牌，才能长期保持市场对企业较高的和良好的认知度、美誉度和忠诚度，才能有效地规避各类市场风险，长期立于不败之地，并不断走向成功和壮大。企业品牌的建立，有赖于在正确的品牌战略指导下，从每一件小事做起，长期不懈地进行品牌资产的创建和积累工作。眼下在政