XX市场定价及销售建议报告（PPT47页）.ppt

（4）威胁分析 ? 同质楼盘的竞争 从目前的区域市场来看，与本项目同质化的楼盘较多，部分楼盘以低价来吸引客户，同时消费者的选择余地也加大，市场竞争压力突现。 ? 拆迁周期的影响 由于本项目周边平房较多，目前部分正在动拆迁，而如此大规模的拆迁势必要延续较长的一段时间，此影响必将会给本项目未来的后续开发带来较大的影响。 ? 宏观调控的后续影响 虽然目前宏观调控对区域市场的影响并不十分突出，但随着房地产市场的高度发展，未来市场定会随着房地产发展而逐渐深入。届时，怎样合理的规避调控给本项目所带来的市场压力，将是目前所必需要界定和考虑的因素。 精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！ 项目SWOT小结： 综合来看，本项目优势多于劣势，机会胜于威胁，但部分劣势以及威胁将在较长的时期内影响本项目的发展，而由于前期销售给本项目建立的市场基础将会更直接的改变消费者对本项目不利因素的抗性，因此本项目具备可操作性的先天条件和综合优势。 精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！ 五、项目销售建议 从目前房地产发展的趋势来看，完备的销售体系的建立将是确保销售率的首要前提。 从本项目来看，由于在前期的市场推广中基本已经建立了市场影响与知名度，消费者心中的认可度普遍也较高。这一点正为后期的市场销售提供了较大的利好存在，而由于消费者购房越来越理性化，本项目未来势必要在前期所做工作的基础上以提升产品附加值以及进一步提升产品的整体形象上大做文章，才能有效的去化房源，达到利润最大化。且本项目存在多家产权方，对项目统一对外营销带来无法避免的阻力，我司建议整体项目争取统一对外营销的销售方，避免同一项目多家恶性竞争的局面产生。 精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！ 建议具备的销售条件 样板房装修布置完毕 景观样板段及看房通道完工 必须具备体验式营销的各种条件 知名的代理公司全程营销代理 项目统一售楼处重新包装投入使用 虽然根据上海市相关规定，只要主体工程完成三分之二以上即具备预售条件。但普润公司建议在具备如下体验式营销的销售条件之后进行销售，才能以最快的销售速度实现最高的销售利润。 精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！ 策略解析：体验式营销 客户购买的不仅仅是房屋建筑本身，更是一种社区生活及服务。采用体验式营销模式，寓销售于生活体验，转生活体验为销售促进。 借助项目现场、样板房、样板段及会所等形象展示，合理安排客户体验生活的路线及流程，让客户在正式签约购房之前亲身感受、体验未来生活社区的种种细节，体验环境、建筑和生活三者的互动和交融。 精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！ 三大形象展示 借助已交房的社区环境与景观，设置看房样板区域，挑选几套产品来打造人性化样板房，使客户能够充分感受到环境、建筑与生活三者的互动与交融。 对现有会所的功能进行完善，以满足休闲娱乐、康体健身、运动等功能，以符合大盘的整体形象。 样板形象展示 会所展示 现场形象展示 对售楼处及周边形象重新包装。包括销售道具的准备（沙盘、经典音乐、人性化接待等）、景观绿化、工地形象、围墙包装等。 精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！ 售楼处的重新包装 建议可以对售楼处重新装修包装，包括对销售功能区域的人性化布置等均将对现有售楼处产生直接冲击。 洽谈区/模型展示区/休闲区/销控区/休息区/形象展示区/办公区 样板房、样板段展示 从细节入手，打造人性化样板房，对室内布局进行装潢上的布局提示，避免该物业房型设计上的不足。 精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！ 顺势开盘 体验式营销所需条件基本具备 市场形象进一步提升工程基本完成 市场知名度和认同度大幅提升 意向客户积累达200组以上 具体开盘时机建议 所需条件 开盘 精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！ ① 预留期房到现房的升值空间，给购房业主一定的升值预期； ② 开盘实行“低开高走”的价格提升战略，即“低价入市，适应市场，平价抢市，占领市场，高价面市，引领市场”； ③ 销售过程中采用“小幅频调”的调价方式，定期上调“1－3％”，既达到相应的调价目的，又达到客户挤压的销售效果。合乎客户买涨不买跌的心理，强调产品品质升值的广阔空间。 销售策略建议 精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！ 精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！ 一、周边楼盘分布图 宁怡苑 成交价：4600元/m2 康庭苑 成交价：4800元/m2 楼盘名 平均售价（元/m2) 在售套数 主力面积 主力总价（万元） 总建面（ m2) 楼盘形态 容积率 绿化率 交房时间 宁怡苑