XX年昆明市石林县某项目市场调研及项目初步定位2.ppt

客户定位路径 客户转变路径 石林市场现状 客群一： 旅游观光但消费水平低 寻找客户目标 目标一： 有实力的度假型客户 目标二： 体验式多元文化旅游客户 目标三： 商务会议旅游客户 目标三： 置业投资型客户 高端体验 投资价值 升值空间 客群二： 置业投资客户 转化 《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 微观市场研究篇（2）…… 旅游景区价值分析 石林房地产总体特征 重点项目分布情况 县城中心价值分析 重点开发项目研究 区域市场产品对比分析 会议旅游市场分析 酒店市场研究分析 酒店市场就会点分析 市场化逐渐形成 经济背景 城市在区域的中心地位逐步形成，现代服务业为主的第三产业逐渐占据支配地位 供应 供应主体 专业开发商为主 需求 客户特征 自用 城市化进程客户占据半壁江山；客户特征明显 产品 多样化产品：建筑形象多样化、产品品质多样化、营销操作专业化 板块认知已经深入人心，各板块客户、产品平台标准建立 项目开发方向主要由区域地段主导 投资 外来客户比例加大 财富阶层逐渐形成 成交关键驱动因素 自用 价格因素，生活配套设施 产品：客户素质、物业形象、硬件配置、物业管理 盈利模式 大部分持有出租，部分项目对外销售 投资 对固定资产升值保值、租金实现的信心 对实现长期稳定收益的信心 阶段标志 板块（及板块的标志物业）形成、产品标准建立、客户逐渐细分 石林地产总体： 地段主导，板块形成、客户逐步细分化，投资客比例逐渐增多 石林房地产总体特征分析 石林重点项目分布情况分析 县城中心 平均租金区间 (元/天/m2） 2.2-2.5 1.2-1.6 均价在1万-1.5万之间 商业市场相对成熟，人流量及商业氛围较好； 旅游风景区 商业 住宅 均价在0.6万-0.8万之间 受旅游客的影响较大，商业氛围较差；未来商业价值很大程度受旅游产业发展 产品集中以高层为主 产品以中低端产品为主 客户主要以县城、周边 乡镇自主、改善性 客户为主； 市场供应量逐步被 旅游风景区楼盘 所取代 均价在3800元/ 平米 产品别墅、类别墅产品为主 产品以高档产品为主 客户主要以县城、外省 昆明等区域的投资客为主； 产品供应量较大，社区及周边环境良好； 均价在4000元/平米 县城中心与旅游风景区竞争力差异化明显；未来城市中心逐步向旅游风景区转移 竞争格局形成，县城中心存在挑战 市场竞争格局分析 鹿阜镇中心城区— 石林高价位商铺最为集中的商圈，对本案形成竞争优势；住宅价格存在上涨空间； 行政导向，依托县机关 配套成完善，商业氛围浓 核心驱动力 未来发展趋势 租金：2.2-2.5元/m2/天， 售价：1万-1.5万元/m2 租金/售价 区域：多集中于石林县行政区域内；石林县城经商、改善性居住以及周边乡镇客户； 客户：住宅客户以事业单位，国有大中型企业事业单位的客户为主；商铺客户以个体私营业主（石材加工、经商、投资）为主； 关注地段，对价格敏感度较高： 客户特征 未来中心逐步转移旅游景区新城； 土地供应稀缺，后续供应量有限； 租售状况 物业招租良好，出租率在85％以上 销售客户以自用客户为主；外来客户投资比例较大 龙泉路 县城中心价值分析 旅游风景区——昆明东南部最具发展潜力的旅游集散中心，代表昆明东南部休闲、旅游、度假型产品典范；对住宅构成威胁 政府导向，旅游业带动 高档住宅区 核心驱动力 未来发展趋势 商铺租金：1.2-1.6元/m2/天 住宅售价：4000元/m2 物业管理费：1.2-2元/m2/月 租金/售价 区域：石林县外围客户数量明显增加；昆明客户比例也明显增加； 客户：别墅产品投资型客户比较明显，比例也相对较高； 选择本板块的原因主要看重因旅游而带来的潜在商业价值；以及区域内的环境因素； 客户特征 未来5年内将继续保持领先地位； 土地供应量大，后续供应量充足； 租售状况 交通不便，商业配套不成熟，出租率在50％左右； 销售状况较好，以投资客户为主； 悠然居 恒联新天地 桃园水乡 林墅 阿诗玛小镇 石林彝族村 旅游风景区价值分析 重点开发项目分析 项目区域 项目名称 项目占地/建面 主力户型 项目物业类型 售价（元/㎡） 销售状况 老城 凯旋城 130亩/38万㎡ 85-221 住宅 3700 一期在售，二期待售 石林老街·东门坊 60.54亩/9.16万㎡ 产权式酒店：40-70 商业、产权式酒店 待定 待售 龙园 218.8亩/50万㎡ 100-120 住宅、花园洋房、公寓、别墅 3400-4100 在售 鹿城广场 149.87亩/35万㎡ 住宅：80-180；公寓：30-60 写字