XX城开盘报告（DOC46页）.DOC

目录 1．整体开放策略 3 1．1 全盘营销目标 3 1．2 销售任务分解 3 2.政策事件 3 3．市场环境 4 3．1 天津市场 4 3．2 环城四区市场 6 3．3 市场的思考 7 4．竞争项目 8 4.1同质竞品市场 9 4.1.1同质竞品供应及存量情况 9 4.1.2同质市场典型项目分析 10 4.1.3同质竞品典型项目小结 13 4.2地缘竞品市场 13 4.2.1地缘竞品供应及存量情况 13 4.2.2地缘市场典型项目分析 14 4.2.3地缘竞品典型项目小结 17 4．3优劣对比 17 5．排卡客户研究 18 5.1排卡客户基本信息分析 18 5.2排卡客户意向分析 19 5.3交叉分析 24 6．推售分析 25 6．1可售资源分析 25 6．2产品配置 26 6．3推售情况分析 27 6．4开盘预期目标 28 7．价格体系 29 7．1 定价原则 29 7．2 楼体系数 29 7．3 户型系数 30 7．4 楼层、金银角价差 38 7．5其他因素价格修正 39 7．6首推资源优惠方式 40 7．7首推资源基础价定价结果 40 7．8首推资源表单价定价结果 40 8．开盘策略 41 8．1营销节奏 41 8．2推广策略 42 8．3活动策略 44 8．4渠道策略 46 9．销售把控 47 1．整体开放策略 1．1 全盘营销目标 【2010年销售额】：5亿 【2010年均价】：15000元/平米 【全盘均价】：19000元/平米 【营销周期】：2014年清盘 1．2 销售任务分解 2.政策事件 2010.2.20 天津市调整普通住宅价格标准：天津市地方税务局、市财政局、市国土资源和房屋管理局联合调整了天津普通住宅价格标准，其中红桥区调整幅度最大，成交单价标准上涨了12.82%。新标准将自3月1日起执行。 2010.4.1 天津提高公有住房租金标准：在履行法定程序的基础上，经天津市政府批准，决定从4月1日起适当调整本市公有住房租金标准。调整幅度为：成套独用住房提高15%；成套伙用住房及非成套住房提高10%。 2010.4.21 天津出台津六条：天津国土房管部门发布了监管地产市场的六项措施，业内称之为津六条。从房源登记、禁收预售款到严查捂盘等多方面措施，已经开始执行的津六条与住建部出台的《通知》内容非常相似。 2010.5.22 天津调整住房公积金缴存额：自2010年7月1日起，本市住房公积金缴存基数由2008年职工个人月均工资总额，调整为2009年职工个人月均工资总额，2010年度住房公积金缴存基数不得低于本市现行最低月工资标准 2010.5.31 调整住房公积金(组合)贷款 ：从5月31日起，对个人住房公积金(组合)贷款有关政策进行调整，该通知严格执行4月17号颁布的新“国十条”，并从贷款比例、购房贷款缴存余额等方面进行统一。 贷款政策根据购房套数分别限制 1、对于首套购房，所购住房建筑面积在90平方米(含90平方米)以下的，应支付不低于所购住房价款20%的首付款；所购住房建筑面积超过90平方米的，应支付不低于所购住房价款30%的首付款。 对于第二套购房，应支付不低于所购住房价款50%的首付款。 第三套购房贷款，暂停发放个人住房公积金贷款。 2、公积金缴存余额确定贷款限额 个人住房公积金贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额(同时使用配偶住房公积金申请个人住房公积金贷款，为职工及配偶住房公积金账户余额之和的10倍，住房公积金账户余额不足2万元的按2万元计算。 2010.6.28 中介不得代售新建限价房：天津市国土房管局下发通知，即日起叫停中介机构或个人代理销售新建限价商品房。以进一步规范限价商品住房销售行为，严格销售管理，确保限价商品住房公开、公平销售。 2010.7.5 津十条：为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）和《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号），进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，经市人民政府同意，日前，天津制定了《促进我市房地产市场平稳健康发展实施意见》，各相关部门目前正在制定各自的实施细则。 2010.7.5申请定向房后 不得再申请限价房 ：为完善限价商品住房相关政策，确保限价商品住房政策实施的公平、公开、公正，天津市国土房管局21日下发通知，明确单人申请限价商品住房，申请人须无私产住房且未承租公有住房。申请人本人或配偶申请定向安置经适房后，不得再申请限价商品住房。 3．市场环境 3．1 天津市场 2010年8月，天津市商品房共成交71万平米，成交面积环比7月份成交量上涨13%，同比09年8月份下跌50%；成交均价方面，本月全市成交均价为9333元/平米，环比